宅建 平成29年度（2017年）問2 権利関係 の解説
問題
所有権の移転又は取得に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- Aの所有する甲土地をBが時効取得した場合、Bが甲土地の所有権を取得するのは、取得時効の完成時である。
- Aを売主、Bを買主としてCの所有する乙建物の売買契約が締結された場合、BがAの無権利について善意無過失であれば、AB間で売買契約が成立した時点で、Bは乙建物の所有権を取得する。
- Aを売主、Bを買主として、丙土地の売買契約が締結され、代金の完済までは丙土地の所有権は移転しないとの特約が付された場合であっても、当該売買契約締結の時点で丙土地の所有権はBに移転する。
- AがBに丁土地を売却したが、AがBの強迫を理由に売買契約を取り消した場合、丁土地の所有権はAに復帰し、初めからBに移転しなかったことになる。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。強迫による契約の取消しは、民法第121条により、その行為が初めから無効であったものとみなされる「遡及効」を持つため、所有権も当初から移転していなかったことになります。
【民法第121条（取消しの効果）】 取り消された行為は、初めから無効であったものとみなす。ただし、制限行為能力者の行為を制限行為能力者又はその代理人、同意権者若しくは追認をすることができる者が取り消したときは、遡及効は及ばない。 【民法第144条（時効の遡及効）】 時効の効力は、その起算日にさかのぼる。 【民法第561条（他人の権利の売買における売主の義務）】 他人の権利を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負う。 【民法第192条（即時取得）】 占有を始めた者が善意であり、かつ、過失がないときは、即時にその動産について行使する権利を取得する。（※不動産には適用されない） 【判例（所有権留保特約の有効性）】 不動産売買契約において、代金完済まで所有権を売主に留保する旨の特約は有効であるとされています。この場合、所有権は特約で定められた時期（通常は代金完済時）に買主に移転します。
【選択肢1】誤り。 Aの所有する甲土地をBが時効取得した場合、Bが甲土地の所有権を取得するのは、取得時効の完成時ではありません。民法第144条に規定されている通り、時効の効力は「その起算日」にさかのぼります。つまり、Bが甲土地の占有を開始した時点（起算点）に遡って所有権を取得したものとみなされます。時効完成時に所有権を取得するわけではない点に注意が必要です。 【選択肢2】誤り。 Aを売主、Bを買主としてCの所有する乙建物の売買契約が締結された場合、これは「他人物売買」にあたります。他人物売買は、民法第561条により有効な契約とされていますが、売買契約が成立しただけでは、売主Aが所有者でない限り、買主Bは乙建物の所有権を取得できません。売主Aは、Cから乙建物を取得してBに移転する義務を負います。また、不動産の場合、動産のように即時取得（民法第192条）が適用されることはありません。BがAの無権利について善意無過失であったとしても、契約成立時に所有権を取得することはありません。 【選択肢3】誤り。 Aを売主、Bを買主として、丙土地の売買契約が締結され、代金の完済までは丙土地の所有権は移転しないとの特約が付された場合、この「所有権留保特約」は有効です。不動産売買において、所有権の移転時期は当事者の合意によって自由に定めることができます。したがって、この特約がある場合、丙土地の所有権は代金が完済された時点でBに移転し、売買契約締結の時点ではBに移転しません。 【選択肢4】正。 AがBに丁土地を売却したが、AがBの強迫を理由に売買契約を取り消した場合、民法第121条により、取り消された行為は「初めから無効であったものとみなされます」。これを「遡及効」といいます。したがって、丁土地の所有権はAに復帰し、あたかも最初からBに移転していなかったかのような状態に戻ります。この記述は、取消しの遡及効を正しく説明しています。