宅建 平成27年度（2015年）問30 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aは、Bが所有する宅地の売却を依頼され、専任媒介契約を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。 アAは、Bが宅地建物取引業者であったので、宅地建物取引業法第34条の2第1項に規定する書面を作成しなかった。 イAは、Bの要望により、指定流通機構に当該宅地を登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった。 ウAは、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた。 エAは、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- 四つ
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。本問では、宅地建物取引業法に違反する行為が「ア」「イ」「ウ」の3つあります。媒介契約書面の交付義務は業者間取引でも免除されず（宅建業法第34条の2第1項）、専任媒介契約における指定流通機構への登録義務は強行規定であり、特約や早期の契約成立によって免除されるものではありません（宅建業法第34条の2第5項）。
宅地建物取引業法第34条の2（媒介契約） 第1項：宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は賃借の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成し、記名押印して依頼者に交付しなければならない。 （補足説明：この規定は、依頼者が宅地建物取引業者である場合でも適用されます。つまり、業者間取引であっても媒介契約書は必ず作成・交付が必要です。） 第5項：宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、国土交通省令で定めるところにより、当該専任媒介契約に係る宅地又は建物の所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、当該専任媒介契約の締結の日から7日以内（休業日を除く。）に、指定流通機構に登録しなければならない。 （補足説明：専任媒介契約における指定流通機構への登録義務は、宅建業法上の強行規定です。当事者の合意や特約によって免除することはできません。また、7日以内という期限も厳守する必要があります。） 第8項：宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、国土交通省令で定めるところにより、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を、2週間に1回以上、依頼者に報告しなければならない。 （補足説明：専任媒介契約における業務処理状況の報告義務は、2週間に1回以上と定められています。これよりも頻繁に報告することは問題ありません。）
【ア】誤。Aは、Bが宅地建物取引業者であったので、宅地建物取引業法第34条の2第1項に規定する書面を作成しなかった。 宅地建物取引業法第34条の2第1項は、宅地建物取引業者が媒介契約を締結した際に、媒介契約書面を作成し、依頼者に交付することを義務付けています。この規定は、依頼者が宅地建物取引業者である場合であっても適用されます。つまり、業者間取引だからといって媒介契約書の作成・交付義務が免除されることはありません。したがって、Aが書面を作成しなかった行為は、宅地建物取引業法に違反します。 【イ】誤。Aは、Bの要望により、指定流通機構に当該宅地を登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった。 専任媒介契約を締結した場合、宅地建物取引業法第34条の2第5項により、宅地建物取引業者は、契約締結の日から7日以内（休業日を除く）に、指定流通機構（レインズ）に当該宅地を登録する義務があります。この登録義務は、宅建業法上の強行規定であり、当事者間の合意（特約）によって免除することはできません。依頼者の要望があったとしても、登録義務を怠ることは許されません。したがって、Aが登録しなかった行為は、宅地建物取引業法に違反します。 【ウ】誤。Aは、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の9日後に当該売買契約を成立させた。 専任媒介契約における指定流通機構への登録義務は、契約締結の日から7日以内（休業日を除く）と定められています（宅地建物取引業法第34条の2第5項）。Aは、この7日以内という期限を過ぎても登録していません。たとえ短期間で売買契約が成立すると判断したとしても、この登録義務は免除されません。売買契約が9日後に成立したとしても、7日以内に登録しなかった時点で既に違反行為となります。したがって、Aが登録しなかった行為は、宅地建物取引業法に違反します。 【エ】正。Aは、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。 専任媒介契約を締結した場合、宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法第34条の2第8項により、業務の処理状況を「2週間に1回以上」依頼者に報告する義務があります。この「2週間に1回以上」というのは最低限の頻度を定めたものであり、これよりも頻繁に報告することは問題ありません。「毎週金曜日」という特約は、2週間に1回以上という法定の頻度を満たしており、むしろ依頼者にとって有利な条件であるため、宅地建物取引業法に違反しません。