宅建 平成27年度（2015年）問12 権利関係 の解説
問題
賃貸人と賃借人との間で、建物につき、期間5年として借地借家法第38条に定める定期借家契約(以下「定期借家契約」という。)を締結する場合と、期間5年として定期借家契約ではない借家契約(以下「普通借家契約」という。)を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、借地借家法第40条に定める一時使用目的の賃貸借契約は考慮しないものとする。
- 賃借権の登記をしない限り賃借人は賃借権を第三者に対抗することができない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
- 賃貸借契約開始から3年間は賃料を増額しない旨の特約を定めた場合、定期借家契約においても、普通借家契約においても、当該特約は無効である。
- 期間満了により賃貸借契約が終了する際に賃借人は造作買取請求をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
- 賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、定期借家契約では有効であるが、普通借家契約では無効である。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。借地借家法第30条は、同法の規定に反する特約で賃借人に不利なものは無効とする強行規定であり、建物の引渡しがあれば賃借権を第三者に対抗できるとする借地借家法第31条もこの強行規定の適用を受けます。したがって、登記がなければ対抗できないとする特約は、普通借家契約、定期借家契約のいずれにおいても賃借人に不利なため無効となります。
【借地借家法第30条（強行規定）】 この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。 （補足）借地借家法の多くの規定は、賃借人の保護を目的とするため、賃借人に不利な特約は無効となります。これを強行規定といいます。 【借地借家法第31条（建物の賃貸借の対抗力）】 建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。 （補足）賃借権の登記は賃貸人の協力が必要で困難な場合が多いため、賃借人が建物の引渡しを受けていれば、登記がなくても第三者に対抗できるとすることで、賃借人の保護を図っています。 【借地借家法第38条（定期建物賃貸借）】 （補足）定期借家契約は、期間の満了により確定的に終了し、更新がない賃貸借契約です。原則として借地借家法第30条の適用を受けますが、一部の規定（賃料増減請求権など）は適用されません。
【選択肢1】正。 賃借権の対抗力に関する特約についてです。 * **普通借家契約の場合:** 借地借家法第31条は、建物の引渡しがあれば賃借権の登記がなくても第三者に対抗できる旨を定めています。これは賃借人を保護するための強行規定（借地借家法第30条）であるため、「登記をしない限り対抗できない」という特約は、賃借人に不利な特約として無効となります。 * **定期借家契約の場合:** 定期借家契約も、借地借家法第30条の強行規定の適用を受けます。したがって、普通借家契約と同様に、賃借人に不利な「登記をしない限り対抗できない」という特約は無効となります。 よって、この記述は両契約において当該特約が無効であるとしており、正しいです。 【選択肢2】誤。 賃料増額しない特約についてです。 * **普通借家契約の場合:** 借地借家法第32条第1項は、経済事情の変動等により賃料が不相当となった場合に、当事者が賃料の増減を請求できる旨を定めていますが、同項ただし書において「一定の期間増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」と明記されています。つまり、賃料を増額しない旨の特約は有効です。 * **定期借家契約の場合:** 借地借家法第38条第7項により、定期借家契約には借地借家法第32条（賃料増減請求権）の規定は適用されません。これは、定期借家契約では原則として賃料増減請求権が発生しないことを意味しますが、当事者間の合意によって賃料を増額しない旨の特約を定めることは、契約自由の原則から有効と解されます。 したがって、両契約において賃料を増額しない旨の特約は有効であるため、「無効である」とするこの記述は誤りです。 【選択肢3】誤。 造作買取請求権の排除特約についてです。 * **普通借家契約の場合:** 民法第600条（造作買取請求権）は、賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した造作について、賃貸借終了時に賃貸人に対し時価で買い取るよう請求できる権利を定めています。この規定は任意規定であり、特約によって造作買取請求権を排除することは可能です。判例（最判昭45.7.16）も、造作買取請求権を放棄する特約は、賃借人に不利なものであっても、直ちに無効とはならないとしています。したがって、普通借家契約でも造作買取請求をすることができない旨の規定は有効です。 * **定期借家契約の場合:** 借地借家法第38条第7項により、定期借家契約には民法第600条（造作買取請求権）の規定は適用されません。つまり、定期借家契約では、原則として造作買取請求権は発生しないため、造作買取請求をすることができない旨の規定は当然に有効です。 したがって、「普通借家契約では無効である」とするこの記述は誤りです。 【選択肢4】誤。 契約期間中の中途解約不可特約についてです。 * **普通借家契約の場合:** 期間の定めのある賃貸借契約は、原則として期間中は中途解約できません。賃貸人からの解約には正当事由が必要（借地借家法第27条）であり、賃借人からの解約は、特約がない限り原則不可です。したがって、賃貸人も賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない旨の規定は、原則として有効です。 * **定期借家契約の場合:** 定期借家契約は、原則として期間満了により終了し、更新がありません。しかし、借地借家法第38条第5項には特則があり、居住用建物で床面積が200平方メートル未満の場合、転勤・療養等のやむを得ない事情がある賃借人は、賃貸人に解約を申し入れることができます。この賃借人の中途解約権は強行規定（借地借家法第30条）であり、これを排除する特約は賃借人に不利なため無効となります。したがって、「賃借人も契約期間中の中途解約をすることができない」旨の規定は、定期借家契約では無効となる場合があります。 したがって、「定期借家契約では有効であるが」とするこの記述は誤りです。