宅建 平成26年度（2014年）問41 宅建業法 の解説
問題
次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
- 宅地建物取引業者が、他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を、案内所を設置して行う場合で、その案内所が専任の取引主任者を置くべき場所に該当しない場合は、当該案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨を表示した標識を掲げなければならない。
- 宅地建物取引業者が、その従業者をして宅地の売買の勧誘を行わせたが、相手方が明確に買う意思がない旨を表明した場合、別の従業者をして、再度同じ相手方に勧誘を行わせることは法に違反しない。
- 宅地建物取引業者が、自ら売主となる宅地建物売買契約成立後、媒介を依頼した他の宅地建物取引業者へ報酬を支払うことを拒む行為は、不当な履行遅延(法第44条)に該当する。
- 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならないが、退職した従業者に関する事項は従業者名簿への記載の対象ではない。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。宅地建物取引業者は、案内所を設置して他の宅建業者の分譲の代理または媒介を行う場合、その案内所が専任の取引士を置くべき場所に該当しない場合（つまり、クーリング・オフの適用がある場所）であれば、クーリング・オフ制度の適用がある旨を表示した標識を掲げなければなりません（法第50条、法第37条の2第2項、施行規則第16条の4）。
【法第50条第1項】宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。 【法第50条の2第1項】宅地建物取引業者は、その業務に関し、展示会その他これに類する催しを実施する場所において宅地若しくは建物の売買契約若しくはその代理若しくは媒介に係る契約の申込みを受ける場合又はこれに類する場所で契約を締結する場合には、当該場所が事務所である場合を除き、当該場所において、国土交通省令で定めるところにより、当該業務に関する事項を記載した書面をその相手方に交付しなければならない。 【法第37条の2第2項】宅地建物取引業者は、前項の規定により契約の申込みの撤回等があつた場合において、既に当該宅地若しくは建物の引渡しがされているときは、当該引渡しを受けた宅地若しくは建物を原状に回復する義務を負うものとし、当該宅地建物取引業者は、当該契約の申込みの撤回等に伴い、損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。 【施行規則第16条の4】法第37条の2第2項の規定により、宅地建物取引業者は、契約の申込みの撤回等があつた場合において、既に当該宅地若しくは建物の引渡しがされているときは、当該引渡しを受けた宅地若しくは建物を原状に回復する義務を負うものとし、当該宅地建物取引業者は、当該契約の申込みの撤回等に伴い、損害賠償又は違約金の支払を請求することができない旨を、法第50条第1項の規定により掲げる標識に表示しなければならない。 【法第47条の2第3項】宅地建物取引業者は、宅地建物取引に関する契約の締結の勧誘をするに際し、相手方が当該契約を締結しない旨の意思（当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表明したにもかかわらず、当該勧誘を継続することその他の国土交通省令で定める不当な行為をしてはならない。 【施行規則第16条の12第2号】法第47条の2第3項の国土交通省令で定める不当な行為は、次に掲げるものとする。二 相手方が契約を締結しない旨の意思を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続すること。 【法第44条】宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地若しくは建物の引渡し、登記の申請その他の宅地建物取引業に係る契約の履行を不当に遅延する行為をしてはならない。 【法第48条第1項】宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に従事する者（以下「従業者」という。）の氏名、宅地建物取引士であるか否かの別その他の国土交通省令で定める事項を記載した名簿を備えなければならない。 【施行規則第17条第1項第6号】法第48条第1項の国土交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする。六 退職の年月日。 【施行規則第17条第2項】宅地建物取引業者は、従業者名簿を最終の記載をした日から10年間保存しなければならない。
【選択肢1】正。宅地建物取引業者が、他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を、案内所を設置して行う場合、その案内所は法第50条に規定する「国土交通省令で定める場所」に該当し、標識の掲示義務があります。さらに、その案内所が「専任の取引主任者を置くべき場所」（つまり、事務所等）に該当しない場合、そこで契約の申込みや契約締結が行われた場合は、原則としてクーリング・オフ制度の適用対象となります（法第37条の2）。したがって、このような案内所には、クーリング・オフ制度の適用がある旨を表示した標識を掲げなければなりません（法第37条の2第2項、施行規則第16条の4）。これは、消費者にクーリング・オフの権利があることを明確に知らせるための重要なルールです。 【選択肢2】誤。宅地建物取引業者は、宅地建物取引に関する契約の勧誘をする際、相手方が「当該契約を締結しない旨の意思（当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む）」を明確に表明したにもかかわらず、その勧誘を継続する行為を禁止されています（法第47条の2第3項、施行規則第16条の12第2号）。この規定は、個々の従業者ではなく「宅地建物取引業者」全体に課せられる義務です。したがって、たとえ別の従業者であっても、同じ相手方に対して再度勧誘を行うことは、相手方の拒否意思を無視した「勧誘の継続」とみなされ、法に違反します。これは、消費者の平穏な生活を守るための重要な規制です。 【選択肢3】誤。法第44条に規定する「不当な履行遅延」とは、「宅地若しくは建物の引渡し、登記の申請その他の宅地建物取引業に係る契約の履行」を不当に遅延する行為を指します。これは、売買契約の当事者としての義務（例えば、売主が買主への引渡しや登記移転を遅らせる行為）を対象としています。選択肢にある「媒介を依頼した他の宅地建物取引業者へ報酬を支払うことを拒む行為」は、媒介契約に基づく報酬債務の不履行であり、売買契約自体の履行とは異なります。したがって、法第44条の「不当な履行遅延」には該当しません。報酬の支払いを拒む行為は、媒介契約上の債務不履行として民事上の問題となりますが、宅建業法第44条の直接の違反とはなりません。 【選択肢4】誤。宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければなりません（法第48条第1項）。この従業者名簿には、その業務に従事する者の氏名や宅地建物取引士であるか否かの別などの事項を記載する必要がありますが、国土交通省令で定める事項として「退職の年月日」も含まれています（施行規則第17条第1項第6号）。さらに、従業者名簿は最終の記載をした日から10年間保存する義務があります（施行規則第17条第2項）。これらの規定から、退職した従業者に関する事項も従業者名簿に記載し、一定期間保存する義務があることが明確です。これは、過去の取引における責任の所在を明確にするためや、監督官庁による検査の際に必要となる情報であるためです。