宅建 平成25年度（2013年）問36 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者A社が行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはどれか。なお、この問におい て「37条書面」とは、法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。
- A社は、宅地の売買の媒介に際して、売買契約締結の直前に、当該宅地の一部に私道に関 する負担があることに気付いた。既に買主に重要事項説明を行った後だったので、A社は、 私道の負担に関する追加の重要事項説明は行わず、37条書面にその旨記載し、売主及び買 主の双方に交付した。
- A社は、営業保証金を供託している供託所及びその所在地を説明しないままに、自らが所 有する宅地の売買契約が成立したので、買主に対し、その供託所等を37条書面に記載の上、 説明した。
- A社は、媒介により建物の貸借の契約を成立させ、37条書面を借主に交付するに当たり、 37条書面に記名押印をした取引主任者が不在であったことから、取引主任者ではない従業 員に37条書面を交付させた。
- A社は、宅地建物取引業者間での宅地の売買の媒介に際し、当該売買契約に瑕疵担保に関 する特約はあったが、宅地建物取引業者間の取引であったため、当該特約の内容について 37条書面への記載を省略した。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。宅地建物取引業法第37条に規定される契約内容を記載した書面（37条書面）は、宅地建物取引士による記名押印が必要ですが、その書面の「交付」自体は、宅地建物取引士ではない従業員が行っても法に違反しません。重要なのは、書面に適法な記名押印がされていることです。
宅地建物取引業法第37条第3項は、「宅地建物取引業者は、第一項の書面を交付するときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名押印させなければならない。」と規定しています。この条文は、書面への「記名押印」を宅地建物取引士に義務付けていますが、書面を「交付」する行為自体は、宅地建物取引士が行うことを義務付けてはいません。したがって、記名押印が適正に行われていれば、交付は一般の従業員が行っても問題ありません。
【選択肢1】誤。宅地建物取引業法第35条（重要事項説明）は、契約締結までの間に、宅地建物取引士をして、重要事項を説明させることを義務付けています。私道に関する負担は、同条1項1号および施行規則16条の2第1号ロに定める「私道に関する負担に関する事項」として、重要な事項に該当します。契約締結直前に判明した重要な事実であれば、既に重要事項説明を行っていたとしても、改めて追加の重要事項説明を行う必要があります。37条書面への記載は契約内容の確認を目的とするものであり、契約締結前の説明義務を代替するものではありません。したがって、追加の重要事項説明を行わなかった点は法に違反します。 【選択肢2】誤。宅地建物取引業法第35条1項14号は、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約においては、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、営業保証金を供託している供託所およびその所在地を説明させることを義務付けています。この説明は契約締結「前」に行われるべきものであり、契約締結「後」に37条書面に記載して説明したとしても、35条の義務を果たしたことにはなりません。したがって、契約成立前に説明しなかった点は法に違反します。 【選択肢3】正。宅地建物取引業法第37条第3項は、37条書面には宅地建物取引士が記名押印することを義務付けていますが、その書面を「交付」する行為自体は、宅地建物取引士が行うことを義務付けていません。選択肢の記述では「37条書面に記名押印をした取引主任者が不在であったことから」とありますが、これは記名押印自体がされていないという意味ではなく、記名押印済みの書面を、記名押印した取引士本人ではない従業員が交付したと解釈できます。記名押印が適正に行われていれば、交付行為は取引士ではない従業員が行っても法に違反しません。 【選択肢4】誤。宅地建物取引業法第37条1項2号は、当事者の合意があったときは、瑕疵担保責任に関する事項を37条書面に記載しなければならないと規定しています。37条書面の記載事項は、原則として、宅地建物取引業者間の取引であっても省略することはできません。35条書面（重要事項説明書）の一部の記載事項は業者間取引で省略が認められる場合がありますが、37条書面は契約内容の最終確認を目的とするため、瑕疵担保に関する特約のような重要な事項は必ず記載する必要があります。したがって、記載を省略した点は法に違反します。