宅建 平成25年度（2013年）問11 権利関係 の解説
問題
Aは、A所有の甲建物につき、Bとの間で期間を10年とする借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借契約を締結し、Bは甲建物をさらにCに賃貸(転貸)した。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
- BがAに無断で甲建物をCに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、AはAB間の賃貸借契約を解除することができる。
- Bの債務不履行を理由にAが賃貸借契約を解除したために当該賃貸借契約が終了した場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸していたときには、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。
- AB間の賃貸借契約が期間満了で終了する場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸しているときには、BのCに対する解約の申入れについて正当な事由がない限り、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。
- AB間の賃貸借契約に賃料の改定について特約がある場合には、経済事情の変動によってBのAに対する賃料が不相当となっても、BはAに対して借地借家法第32条第1項に基づく賃料の減額請求をすることはできない。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。定期建物賃貸借契約においては、借地借家法第38条第7項により、同法第32条に定める賃料増減額請求権の規定は適用されません。したがって、経済事情の変動があっても、賃借人は賃料の減額請求をすることができません。
・民法第612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）：賃借人は賃貸人の承諾がなければ賃借物を転貸できない。違反した場合、賃貸人は契約を解除できる。 ・最判昭和28年9月25日：無断転貸であっても、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合には、賃貸人は解除権を行使できない。 ・最判昭和37年6月29日：賃貸人が賃借人の債務不履行を理由として賃貸借契約を解除した場合、転借人は賃貸人に対して対抗できない。 ・借地借家法第38条第1項：定期建物賃貸借は、期間の満了により終了し、更新がない。 ・借地借家法第38条第7項：定期建物賃貸借においては、第32条（賃料増減額請求権）の規定は適用しない。
【選択肢1】誤り。BがAに無断で甲建物をCに転貸した場合、民法第612条第2項により、原則としてAはAB間の賃貸借契約を解除することができます。しかし、判例（最判昭和28年9月25日など）によれば、無断転貸であっても、それが賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合には、賃貸人は解除権を行使できないとされています。「転貸の事情のいかんにかかわらず」解除できるとする本記述は、この判例の趣旨に反するため誤りです。 【選択肢2】誤り。Bの債務不履行を理由にAが賃貸借契約を解除した場合、AB間の原賃貸借契約は終了します。転貸借契約は原賃貸借契約を基礎とするため、原賃貸借契約が終了すれば、転貸借契約も原則として終了します。判例（最判昭和37年6月29日）によれば、賃貸人が賃借人の債務不履行を理由として賃貸借契約を解除した場合、転借人は賃貸人に対してその終了を対抗できず、賃貸人は転借人に対して直接建物の明渡しを請求することができます。したがって、「AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない」とする本記述は誤りです。 【選択肢3】誤り。AB間の契約は借地借家法第38条第1項の「定期建物賃貸借契約」です。定期建物賃貸借は、期間の満了により確定的に終了し、更新がありません。通常の建物賃貸借契約と異なり、期間満了による終了に「正当な事由」は不要です。原賃貸借契約（AB間）が期間満了で終了すれば、その上に成り立つ転貸借契約（BC間）も当然に終了します。したがって、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができます。「BのCに対する解約の申入れについて正当な事由がない限り、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない」とする本記述は、定期建物賃貸借の性質を理解していないため誤りです。 【選択肢4】正。AB間の契約は定期建物賃貸借契約です。借地借家法第38条第7項には、「定期建物賃貸借においては、第32条（賃料増減額請求権）の規定は、適用しない。」と明確に規定されています。したがって、賃料の改定について特約があるか否かにかかわらず、経済事情の変動によって賃料が不相当となっても、BはAに対して借地借家法第32条第1項に基づく賃料の減額請求をすることはできません。本記述は、この規定に合致するため正しいです。