宅建 平成24年度（2012年）問46 宅建業法 の解説
問題
独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 機構は、証券化支援事業(買取型)において、民間金融機関から買い取った住宅ローン債権を担保としてMBS (資産担保証券)を発行している。
- 証券化支援事業(買取型) における民間金融機関の住宅ローン金利は、金融機関によって異なる場合がある。
- 機構は、証券化支援事業 (買取型) における民間金融機関の住宅ローンについて、借入金の元金の返済を債務者本人の死亡時に一括して行う高齢者向け返済特例制度を設けている。
- 機構は、証券化支援事業(買取型)において、住宅の建設や新築住宅の購入に係る貸付債権のほか、中古住宅を購入するための貸付債権も買取りの対象としている。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。選択肢3の記述は、高齢者向け返済特例制度ではなく、リバースモーゲージ型住宅ローンの特徴を述べているため誤りです。住宅金融支援機構の提供する各制度の目的と内容を正確に理解することが、この問題のポイントとなります。
本問は、独立行政法人住宅金融支援機構法および同機構が定める業務方法書や商品概要に関する知識を問うものです。特に、同機構が提供する様々な住宅ローン商品や支援事業の具体的な内容（例：証券化支援事業、高齢者向け返済特例制度、リバースモーゲージ型住宅ローンなど）について、その特徴を正確に把握しておく必要があります。条文そのものよりも、各制度の趣旨と仕組みを理解することが重要です。
【選択肢1】正。機構は、証券化支援事業（買取型）において、民間金融機関が実行した住宅ローン債権を買い取り、それを担保としてMBS（Mortgage-Backed Securities：資産担保証券）を発行し、投資家から資金を調達しています。この仕組みにより、民間金融機関は安定的に住宅ローン資金を供給できるようになります。これは、フラット35の基本的な仕組みそのものです。 【選択肢2】正。証券化支援事業（買取型）は、通称「フラット35」として知られています。フラット35の金利は、機構が買い取る債権の金利水準を基に設定されますが、実際に顧客に融資を行う民間金融機関は、その金利に独自の保証料や手数料などを上乗せして提供するため、金融機関ごとに金利が異なる場合があります。そのため、利用者は複数の金融機関を比較検討することが推奨されています。 【選択肢3】誤。選択肢の記述は「借入金の元金の返済を債務者本人の死亡時に一括して行う」とありますが、これは「高齢者向け返済特例制度」ではなく、「リバースモーゲージ型住宅ローン」の特徴です。高齢者向け返済特例制度は、毎月の返済額を軽減するために、当初10年間は利息のみの返済とし、その後元金と利息を返済する制度（または、当初の返済期間を長く設定し、途中で繰り上げ返済を前提とする制度）であり、死亡時に一括返済するものではありません。リバースモーゲージ型住宅ローンは、自宅を担保に融資を受け、毎月の返済は利息のみとし、契約者が死亡した際に担保の自宅を売却して元金を一括返済する仕組みです。両者は高齢者向けの制度ですが、返済方法が大きく異なりますので、混同しないように注意しましょう。 【選択肢4】正。機構の証券化支援事業（買取型）であるフラット35は、住宅の建設や新築住宅の購入だけでなく、一定の要件（例：機構が定める技術基準への適合など）を満たす中古住宅の購入にも利用できます。機構はこれらの貸付債権も買い取りの対象としており、中古住宅市場の活性化にも貢献しています。