宅建 平成24年度（2012年）問25 税・その他 の解説
問題
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
- 不動産の価格を形成する要因とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格を形成する要因を明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析すること等が必要である。
- 不動産の鑑定評価における各手法の適用に当たって必要とされる事例は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集、選択されるべきであり、例えば、投機的取引と認められる事例は用いることができない。
- 取引事例比較法においては、時点修正が可能である等の要件をすべて満たした取引事例について、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとするが、必要やむを得ない場合においては、近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから選択することができる。
- 原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の二つの方法があるが、これらを併用することはできない。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。原価法における減価修正の方法として、耐用年数に基づく方法と観察減価法がありますが、不動産鑑定評価基準によれば、これらは併用し、又は総合的に適用すべきとされています。したがって、「併用することはできない」という記述は誤りです。
不動産鑑定評価基準 各論第1章「原価法」の「減価修正」に関する規定です。この基準では、「減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と観察減価法とがあるが、これらを併用し、又は総合的に適用すべきである。」と明記されています。これは、建物の価値の減少をより正確に把握するために、複数の視点から評価を組み合わせることが重要であるという趣旨です。
【選択肢1】正。不動産の価格を形成する要因に関する記述は、不動産鑑定評価基準 総論第3章「不動産の価格を形成する要因」に規定されています。不動産の価格は、その不動産の「効用」（どれだけ役に立つか）、「相対的稀少性」（どれだけ手に入りにくいか）、そして「有効需要」（どれだけ買いたい人がいるか）という三つの要素によって形成されます。鑑定評価を行う際には、これらの要因がどのように作用し、時間とともにどう変化しているか、また互いにどう影響し合っているかを深く分析することが不可欠とされています。この記述は、基準の内容と完全に合致しています。 【選択肢2】正。鑑定評価における事例資料の収集と選択に関する記述は、不動産鑑定評価基準 総論第6章「鑑定評価の基本的事項」の「事例資料の収集と選択」に規定されています。鑑定評価に用いる事例（例えば、取引事例や賃貸事例など）は、評価の目的に合致し、信頼できるものである必要があります。「豊富に秩序正しく収集、選択されるべき」とは、偏りなく多くの情報を集め、その中から適切なものを選び出すことの重要性を示しています。特に「投機的取引と認められる事例」は、市場の正常な価格形成を反映していないため、鑑定評価には用いるべきではないとされており、これは客観的で合理的な評価を行うための重要な原則です。この記述も、基準の内容と合致しています。 【選択肢3】正。取引事例比較法における取引事例の選択に関する記述は、不動産鑑定評価基準 各論第2章「取引事例比較法」の「取引事例の選択」に規定されています。取引事例比較法では、評価対象不動産と類似の不動産の取引事例を比較して価格を求めます。この際、事例は原則として「近隣地域」（評価対象不動産が属する地域）または「同一需給圏内の類似地域」（評価対象不動産と地域的特性が似ており、競争関係にある地域）から選択します。しかし、適切な事例がこれらの地域に見当たらないなど、「必要やむを得ない場合」には、より広範囲の「近隣地域の周辺の地域」から事例を選択することも認められています。ただし、この場合でも、事例の適切性や時点修正の可能性などの要件を満たす必要があります。この記述も、基準の内容と合致しています。 【選択肢4】誤。原価法における減価修正の方法に関する記述は、不動産鑑定評価基準 各論第1章「原価法」の「減価修正」に規定されています。原価法は、建物の再調達原価から減価額を差し引いて価格を求める方法です。この「減価額」を算出する「減価修正」には、主に二つの方法があります。 1. **耐用年数に基づく方法**: 建物の経済的耐用年数（どれくらい使えるか）を基に、定額法や定率法などの計算式を用いて減価額を算出する方法です。 2. **観察減価法**: 鑑定評価士が実際に建物を詳細に観察し、物理的劣化（ひび割れ、サビなど）、機能的劣化（間取りの古さ、設備の陳腐化など）、経済的劣化（周辺環境の変化による価値の低下など）を個別に評価して減価額を算出する方法です。 問題文では「これらを併用することはできない」とありますが、不動産鑑定評価基準では「これらを併用し、又は総合的に適用すべきである」と明確に定められています。これは、一方の方法だけでは見落としが生じる可能性があり、両方を組み合わせることで、より実態に即した正確な減価額を算出し、適正な価格を求めることができるという考え方に基づいています。したがって、併用は可能であり、むしろ推奨されているため、この記述は誤りです。