宅建 平成24年度（2012年）問19 法令上の制限 の解説
問題
建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地内にある建築物の建ぺい率については、特定行政庁の指定がなくとも都市計画において定められた建ぺい率の数値に10分の1を加えた数値が限度となる。
- 第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域内においては、建築物の高さは、12m又は15mのうち、当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。
- 用途地域に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度を定める場合においては、その最低限度は200㎡を超えてはならない。
- 建築協定区域内の土地の所有者等は、特定行政庁から認可を受けた建築協定を変更又は廃止しようとする場合においては、土地所有者等の過半数の合意をもってその旨を定め、特定行政庁の認可を受けなければならない。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。建築基準法第53条の2第1項により、用途地域に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度を定める場合、その最低限度は200㎡を超えてはならないと明確に規定されています。他の選択肢は、建ぺい率の緩和要件、低層住居専用地域の高さ制限、建築協定の変更・廃止要件に関する知識を問うもので、いずれも条文の規定と異なるため誤りとなります。
【建築基準法第53条の2第1項（敷地面積の最低限度）】 「用途地域に関する都市計画においては、建築物の敷地面積の最低限度を定めることができる。この場合において、その最低限度は、200平方メートルを超えてはならない。」 【補足】この条文は、都市計画で「この地域では、建物を建てる敷地は最低でも〇〇㎡以上の広さが必要ですよ」というルールを定めることができる、ということを示しています。しかし、あまりにも広い面積を義務付けてしまうと、土地の有効活用が難しくなったり、土地の売買がしにくくなったりする可能性があるため、その上限として「200㎡を超えてはならない」と定められているのです。この上限があることで、適度な土地利用が促されます。
【選択肢1】誤。 街区の角にある敷地（いわゆる角地）やこれに準ずる敷地内の建築物の建ぺい率については、一定の条件を満たす場合に限り、都市計画で定められた建ぺい率の数値に10分の1を加えた数値が限度となります（建築基準法第53条第3項第1号、同施行令第135条の2）。これは、角地は開放性が高く、日照や通風が確保されやすいため、建ぺい率を緩和しても市街地環境に悪影響を与えにくいという考え方に基づいています。 しかし、この緩和が適用されるのは、**特定行政庁が指定する角地**に限られます。「特定行政庁の指定がなくとも」という記述が誤りです。単に角地であるというだけでなく、特定行政庁がその角地が緩和にふさわしいと判断し、指定することが必要です。この「指定」という要件を見落とさないようにしましょう。 【選択肢2】誤。 第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域は、良好な住環境を保護するために、特に厳しい建築制限が設けられている地域です。この地域内においては、建築物の高さに制限があり（建築基準法第55条第1項）、具体的には、建築物の高さは、**10m又は12m**のうち、当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはなりません。 選択肢の「12m又は15m」という記述は誤りです。特に「15m」は低層住居専用地域では認められない高さの限度です。この10mと12mという数字は、低層住居専用地域の最も重要な制限の一つなので、確実に覚えておきましょう。 【選択肢3】正。 用途地域に関する都市計画においては、良好な市街地環境の形成や、土地の細分化（小さく分割されすぎること）を防止するため、建築物の敷地面積の最低限度を定めることができます（建築基準法第53条の2第1項）。例えば、「この地域では、建物を建てる敷地は最低でも80㎡必要」といったルールを定めることが可能です。 しかし、この最低限度をあまりにも広すぎると、土地の有効利用を妨げたり、土地の売買を困難にしたりする可能性があるため、その上限として**200㎡を超えてはならない**と明確に定められています。つまり、「最低でも300㎡必要」というルールは定めることができません。本選択肢の記述は、この条文の通りであり、正しいです。 【選択肢4】誤。 建築協定は、住民が自主的に建築物の建築や敷地に関するルールを定め、特定行政庁の認可を受けて効力を生じる制度です（建築基準法第77条の2）。これは、地域住民が自分たちの手でより良い街並みや住環境を形成するための強力なツールとなります。 この認可を受けた建築協定を変更又は廃止しようとする場合、原則として、**協定区域内の土地所有者等の全員の合意**をもってその旨を定め、特定行政庁の認可を受けなければなりません（建築基準法第77条の4第1項、第77条の5第1項）。 「過半数の合意」で変更・廃止できるのは、協定の有効期間満了による廃止や、協定区域内の土地所有者等が一人になった場合の廃止など、ごく一部の例外的なケースに限られます。一般的な変更・廃止には全員の合意が必要であるため、本選択肢の記述は誤りです。原則と例外をしっかり区別して覚えましょう。