宅建 平成24年度（2012年）問11 権利関係 の解説
問題
賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
- 建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地権の登記がなくても、その土地上の建物に借地人が自己を所有者と記載した表示の登記をしていれば、借地権を第三者に対抗することができる。
- 建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、建物が全焼した場合でも、借地権者は、その土地上に滅失建物を特定するために必要な事項等を掲示すれば、借地権を第三者に対抗することができる場合がある。
- 建物の所有を目的とする土地の適法な転借人は、自ら対抗力を備えていなくても、賃借人が対抗力のある建物を所有しているときは、転貸人たる賃借人の賃借権を援用して転借権を第三者に対抗することができる。
- 仮設建物を建築するために土地を一時使用として1年間賃借し、借地権の存続期間が満了した場合には、借地権者は、借地権設定者に対し、建物を時価で買い取るように請求することができる。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。借地借家法は、建物の所有を目的とする土地の賃貸借に適用されますが、一時使用のために設定されたことが明らかな賃貸借には適用されません（借地借家法第2条）。そのため、一時使用目的の賃貸借契約においては、借地借家法に定められている建物買取請求権（借地借家法第13条）は発生せず、借地権者は建物の買取りを請求することはできません。
・借地借家法第2条（定義）：この法律（借地借家法）は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃貸借について適用します。ただし、一時使用のために設定されたことが明らかな地上権又は土地の賃貸借については、この限りではありません（つまり、借地借家法は適用されません）。 ・借地借家法第13条（建物買取請求権）：借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物を時価で買い取るべきことを請求することができます。これは借地権者を保護するための強力な権利です。 ・借地借家法第10条1項（対抗力）：借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記した建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができます。ここでいう「登記」は、所有権保存登記だけでなく、建物の表示の登記でも対抗力を生じるとする判例（最判昭和50年2月13日）があります。 ・借地借家法第10条2項（建物滅失の場合の対抗力）：前項の規定により借地権を第三者に対抗することができる場合において、その建物が滅失しても、借地権者が、その土地上に、滅失した建物を特定するために必要な事項、滅失した日及び新たに建物を築造する旨を掲示するときは、借地権は、なお二年間に限り、その効力を有します。これは、建物が不測の事態で滅失した場合でも、借地権者がすぐに権利を失わないようにするための規定です。 ・借地借家法第10条3項（転借地権の対抗力）：適法な転借地権者がいる場合において、借地権者（転貸人）が第一項の規定により借地権を第三者に対抗することができるときは、転借地権者は、転借地権を第三者に対抗することができます。これは、転借人の保護を図るための規定です。
【選択肢1】正。借地借家法第10条1項は、借地権の登記がなくても、借地人が土地上に自己名義の建物を登記していれば、借地権を第三者（例えば、土地の新しい所有者など）に対抗できると定めています。さらに、この「登記」は、建物の所有権保存登記だけでなく、建物の物理的な状況を公示する「表示の登記」でも対抗力を生じるとする判例（最判昭和50年2月13日）があります。したがって、借地人が自己を所有者と記載した表示の登記をしていれば、借地権を第三者に対抗することができます。 【選択肢2】正。借地借家法第10条2項は、借地上の建物が火災などで滅失した場合でも、借地権者がすぐに権利を失わないようにするための規定です。具体的には、建物が滅失した日から2年以内に、その土地上に「滅失した建物を特定するために必要な事項（例：建物の種類、構造、床面積など）」、「滅失した日」、そして「新たに建物を築造する旨」を掲示すれば、その2年間は借地権の対抗力を維持できるとされています。これは、借地権者が建物を再築するまでの猶予期間を設けることで、借地権の安定を図るものです。 【選択肢3】正。借地借家法第10条3項は、借地権の転貸借（賃借人がさらに第三者に土地を貸すこと）の場合における転借人の保護に関する規定です。適法な転借地権者がいる場合、転借人自身が対抗力を備えていなくても（例えば、転借人名義の建物登記がなくても）、転貸人である賃借人が借地借家法第10条1項の規定（自己名義の建物の登記）により借地権を第三者に対抗できる状態であれば、転借人はその賃借人の対抗力を「援用」して、自身の転借権を第三者に対抗できるとされています。これにより、転借人も安心して土地を利用できるようになります。 【選択肢4】誤。借地借家法第2条は、借地借家法の適用範囲を定めており、一時使用のために設定されたことが明らかな土地の賃貸借には、借地借家法の規定が適用されないと明記しています。問題文にある「仮設建物を建築するために土地を一時使用として1年間賃借」というケースは、まさにこの「一時使用目的」に該当します。借地借家法が適用されないため、同法第13条に規定されている借地権者の建物買取請求権（借地権者が土地の所有者に対し、建物を時価で買い取るよう請求できる権利）は発生しません。したがって、借地権設定者に対し、建物の買取りを請求することはできません。一時使用目的の賃貸借では、原則として民法の規定が適用され、民法には建物買取請求権の規定はありません。