宅建 平成21年度（2009年）問34 宅建業法 の解説
問題
次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
- 宅地建物取引業者が自ら売主となる場合において、宅地建物取引業者でない買主が、法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる契約の解除をするときは、その旨を記載した書面が当該宅地建物取引業者に到達した時点で、解除の効力が発生する。
- 宅地建物取引業者が宅地の売却の媒介依頼を受け、依頼者との間で一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結した場合において、当該媒介契約の内容を記載した書面を作成するときは、契約の有効期間に関する事項の記載を省略することができる。
- 宅地建物取引業者が宅地建物取引業保証協会の社員であるときは、法第37条の規定による書面交付後は遅滞なく、社員である旨、当該協会の名称、住所及び事務所の所在地並びに法第64条の7第2項の供託所及びその所在地について説明をするようにしなければならない。
- 法第35条の規定による重要事項の説明及び書面の交付は、取引主任者が設置されている事務所だけでなく、取引の相手方の自宅又は勤務する場所等、それ以外の場所で行うことができる。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。宅地建物取引業法第35条に規定される重要事項の説明は、宅地建物取引士が説明を行う限り、その実施場所は特に限定されていません。したがって、事務所だけでなく、取引の相手方の自宅や勤務先など、当事者が合意した場所で行うことが可能です。
【宅地建物取引業法 第35条（重要事項の説明等）】 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の媒介若しくは代理をしようとするときは、その相手方に対し、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、当該宅地若しくは建物に関する一定の事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。 （補足）この条文には、重要事項説明を行う場所に関する具体的な規定はありません。そのため、宅地建物取引士が説明できる場所であれば、どこでも実施可能と解釈されます。
【選択肢1】誤。宅地建物取引業法第37条の2第3項（クーリング・オフ）の規定によれば、クーリング・オフによる契約の解除は、「その書面を発した時にその効力を生ずる」と定められています。これは「発信主義」と呼ばれ、書面が宅地建物取引業者に到達した時点ではなく、買主が書面を発送した時点で解除の効力が発生します。したがって、本選択肢の記述は誤りです。 【選択肢2】誤。宅地建物取引業法第34条の2第1項第4号（媒介契約）の規定によれば、宅地建物取引業者が媒介契約を締結した際に交付する書面には、「当該宅地又は建物の売買又は交換の媒介に関する契約の有効期間及び解除に関する事項」を記載しなければなりません。これは一般媒介契約、専任媒介契約のいずれにおいても必須の記載事項であり、省略することはできません。したがって、本選択肢の記述は誤りです。 【選択肢3】誤。宅地建物取引業法第49条（説明義務）の規定によれば、宅地建物取引業保証協会の社員である宅地建物取引業者は、取引の相手方に対し、保証協会の名称、住所、事務所の所在地、供託所の所在地などについて、「契約が成立するまでの間に」説明しなければなりません。本選択肢では「法第37条の規定による書面交付後」とありますが、法第37条の書面（契約書面）は契約成立後に交付されるものであるため、説明時期が遅すぎます。説明は契約成立前に行う必要があります。したがって、本選択肢の記述は誤りです。 【選択肢4】正。宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明等）には、重要事項の説明を行う場所に関する具体的な規定はありません。宅地建物取引士が説明を行うことが義務付けられていますが、その場所は事務所に限定されていません。したがって、取引の相手方の自宅、勤務する場所、モデルルーム、喫茶店など、当事者が合意した場所であれば、どこでも重要事項の説明及び書面の交付を行うことができます。したがって、本選択肢の記述は正しいです。