宅建 平成21年度（2009年）問33 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律第12条第1項の規定に基づく歴史的風致形成建造物であるときは、Aは、その増築に際し市町村長への届出が必要である旨を説明しなければならない。
- 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物について石綿の使用の有無の調査の結果が記録されていないときは、Aは、自ら石綿の使用の有無の調査を行った上で、その結果の内容を説明しなければならない。
- 建物の貸借の媒介を行う場合、当該貸借の契約が借地借家法第38条第1項の規定に基づく定期建物賃貸借契約であるときは、Aは、その旨を説明しなければならない。
- 建物の貸借の媒介を行う場合、Aは、当該貸借に係る契約の終了時において精算することとされている敷金の精算に関する事項について、説明しなければならない。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。宅地建物取引業法第35条に規定される重要事項説明において、石綿（アスベスト）の使用の有無の調査結果が記録されていない場合、宅建業者は「調査が行われているか否か」を説明する義務はありますが、「自ら調査を行う」義務までは負いません。これは、重要事項説明が現状を正確に伝えることを目的とし、宅建業者に新たな調査義務を課すものではないという原則に基づいています。
・宅地建物取引業法第35条第1項：宅地建物取引業者が重要事項説明を行う際の基本的な規定。 ・宅地建物取引業法第35条第1項第2号：都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限に関する事項。 ・宅地建物取引業法第35条第1項第9号：金銭の授受に関する事項。 ・宅地建物取引業法第35条第1項第10号：契約の解除に関する事項。 ・宅地建物取引業法第35条第1項第11号：契約の更新に関する事項。 ・宅地建物取引業法第35条第1項第14号：その他の政令で定める事項（施行規則へ委任）。 ・宅地建物取引業法施行規則第3条第1項第2号：法第35条第1項第2号の「その他の法令に基づく制限」として、地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律に基づく制限が規定されています。 ・宅地建物取引業法施行規則第3条の16：法第35条第1項第14号の「その他の政令で定める事項」として、石綿の使用の有無の調査結果に関する説明義務が規定されています。具体的には「調査の記録の有無」と「調査が行われているときはその内容」を説明します。 ・借地借家法第38条第1項：定期建物賃貸借契約に関する規定。更新がなく、期間満了で確定的に終了する賃貸借契約です。 ・地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律第12条第1項：歴史的風致形成建造物の増築、改築、移転又は除却を行う場合の市町村長への届出義務を定めています。
【選択肢1】正。建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律第12条第1項の規定に基づく歴史的風致形成建造物であるときは、その増築に際し市町村長への届出が必要である旨を説明しなければなりません。これは、宅地建物取引業法第35条第1項第2号および同法施行規則第3条第1項第2号に規定される「都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限」に該当する重要な事項だからです。買主が建物の増改築を検討する際に、法令上の制限があるかどうかは非常に重要な情報となります。 【選択肢2】誤。建物の売買の媒介を行う場合、当該建物について石綿の使用の有無の調査の結果が記録されていないときは、Aは、自ら石綿の使用の有無の調査を行った上で、その結果の内容を説明しなければならない、という点が誤りです。宅地建物取引業法第35条第1項第14号および同法施行規則第3条の16では、石綿の使用の有無の調査結果について、「調査の記録の有無」と「調査が行われているときはその内容」を説明する義務を課しています。もし調査結果が記録されていない場合は、その旨（調査が行われていない旨）を説明すれば足り、宅建業者に自ら調査を行う義務はありません。重要事項説明は、あくまで「現状を正確に伝える」ことが目的であり、宅建業者に新たな調査義務を課すものではないと理解しておきましょう。 【選択肢3】正。建物の貸借の媒介を行う場合、当該貸借の契約が借地借家法第38条第1項の規定に基づく定期建物賃貸借契約であるときは、Aは、その旨を説明しなければなりません。定期建物賃貸借契約は、期間の満了により契約が確定的に終了し、更新がないという点で通常の賃貸借契約と大きく異なります。これは借主にとって非常に重要な契約内容であり、宅地建物取引業法第35条第1項第10号（契約の解除に関する事項）や第11号（契約の更新に関する事項）に該当する、またはそれに準ずる重要な事項として説明が義務付けられています。説明を怠ると、後々トラブルに発展する可能性が高いため、必ず説明が必要です。 【選択肢4】正。建物の貸借の媒介を行う場合、Aは、当該貸借に係る契約の終了時において精算することとされている敷金の精算に関する事項について、説明しなければなりません。敷金は賃貸借契約における重要な金銭であり、その精算方法（返還時期、原状回復費用との相殺の有無やその範囲など）は、借主にとって契約終了時の経済的負担に直結する重要な情報です。これは宅地建物取引業法第35条第1項第9号に規定される「金銭の授受に関する事項」に該当し、トラブル防止のためにも詳細な説明が求められます。