宅建 平成21年度（2009年）問32 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが、B所有の甲宅地の売却の媒介を依頼され、Bと専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- Aは、甲宅地の所在、規模、形質、売買すべき価額のほかに、甲宅地の上に存する登記された権利の種類及び内容を指定流通機構に登録しなければならない。
- AがBに対して、甲宅地に関する所定の事項を指定流通機構に登録したことを証する書面を引き渡さなかったときは、Aはそのことを理由として指示処分を受けることがある。
- AがBに対して、当該専任媒介契約に係る業務の処理状況を14日 (ただし、Aの休業日は含まない。)に1回報告するという特約は有効である。
- Aは、指定流通機構に登録した甲宅地について売買契約が成立し、かつ、甲宅地の引渡しが完了したときは、遅滞なく、その旨を当該指定流通機構に通知しなければならない。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。宅地建物取引業者は、専任媒介契約において指定流通機構に物件を登録した場合、その登録を証する書面を依頼者に交付する義務があります（宅地建物取引業法第34条の2第4項）。この義務に違反した場合、宅地建物取引業法第65条第1項第2号に基づき、指示処分を受ける可能性があります。
・**宅地建物取引業法第34条の2第4項（専任媒介契約における指定流通機構への登録書面交付義務）**：宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結した宅地又は建物の売買又は交換の媒介の依頼を受けた場合において、当該宅地又は建物を指定流通機構に登録したときは、遅滞なく、国土交通省令で定めるところにより、その旨を記載した書面を依頼者に交付しなければならない。 *補足説明*：依頼者（売主）が、自分の物件がきちんと指定流通機構（レインズ）に登録されたことを確認できるように、業者が書面で通知する義務です。これにより、依頼者は業者が誠実に業務を行っているかを確認できます。 ・**宅地建物取引業法第65条第1項第2号（指示処分）**：国土交通大臣又は都道府県知事は、宅地建物取引業者がこの法律の規定に違反したときは、その者に対し、必要な指示をすることができる。 *補足説明*：宅建業法に定められた義務を怠ったり、禁止行為を行ったりした場合に、業務の改善を促す行政処分の一つが「指示処分」です。これは比較的軽い処分ですが、違反行為があったことを示すものです。
【選択肢1】誤。宅地建物取引業法第34条の2第3項および施行規則第15条の5に規定される指定流通機構への登録事項には、物件の所在、規模、形質、売買すべき価額、法令上の制限、私道に関する負担、インフラ整備状況などが含まれますが、「甲宅地の上に存する登記された権利の種類及び内容」は含まれません。登記された権利に関する情報は、重要事項説明の際に買主に対して説明すべき事項ではありますが、指定流通機構に登録して広く一般に公開する情報とは区別されています。登録事項は、あくまで物件の基本的な物理的・経済的情報に限定されています。 【選択肢2】正。宅地建物取引業法第34条の2第4項により、宅地建物取引業者は、専任媒介契約において指定流通機構に物件を登録した場合、遅滞なく、その登録を証する書面を依頼者に交付する義務があります。この書面交付義務は、依頼者が業者の業務遂行状況を確認するための重要な規定であり、依頼者保護の観点から設けられています。この義務に違反した場合、宅地建物取引業法第65条第1項第2号に基づき、国土交通大臣または都道府県知事から指示処分を受ける可能性があります。 【選択肢3】誤。宅地建物取引業法第34条の2第8項は、専任媒介契約における業務処理状況の報告義務について、「二週間に一回以上」と定めています。この「二週間」は、暦日（カレンダー上の日数）で計算され、宅地建物取引業者Aの休業日も含まれます。また、この報告義務は依頼者保護のための強行規定であり、特約によって「休業日は含まない」とすることで、実質的に報告期間を延長することはできません。このような特約は宅建業法の規定に反するため、無効となります。報告期間を短縮する特約は有効ですが、延長する特約は認められません。 【選択肢4】誤。宅地建物取引業法第34条の2第9項は、指定流通機構に登録した物件について売買契約が成立した場合、宅地建物取引業者は「遅滞なく、その旨を当該指定流通機構に通知しなければならない」と定めています。通知のタイミングは「売買契約が成立したとき」であり、「甲宅地の引渡しが完了したとき」ではありません。契約成立後速やかに通知することで、指定流通機構の情報の鮮度を保ち、他の宅地建物取引業者がその物件について誤った情報に基づいて営業活動を行うことを防ぐ目的があります。