宅建 平成20年度（2008年）問37 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが、マンションの分譲に際して行う宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 当該マンションの建物又はその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めがある場合、Aは、その内容だけでなく、その使用者の氏名及び住所について説明しなければならない。
- 建物の区分所有等に関する法律第2条第4項に規定する共用部分に関する規約がまだ案の段階である場合、Aは、規約の設定を待ってから、その内容を説明しなければならない。
- 当該マンションの建物の計画的な維持修繕のための費用の積立を行う旨の規約の定めがある場合、Aは、その内容を説明すれば足り、既に積み立てられている額については説明する必要はない。
- 当該マンションの建物の計画的な維持修繕のための費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定めがある場合、Aは、買主が当該減免対象者であるか否にかかわらず、その内容を説明しなければならない。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。宅地建物取引業法第35条第1項第6号および同法施行規則第16条の2第1号ニに基づき、マンションの維持修繕費用の減免に関する規約は、買主がその減免対象者であるか否かにかかわらず、重要事項として説明する義務があります。これは、マンションの管理運営における公平性や将来の負担に関わる重要な情報であり、買主の意思決定に大きく影響するためです。
宅地建物取引業法第35条第1項第6号：宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に係る契約の締結の相手方に対し、契約が成立するまでの間に、当該宅地建物取引業に係る宅地又は建物の所在、規模、形質その他の事項で、宅地建物取引業法施行規則で定めるものについて説明しなければならない。 宅地建物取引業法施行規則第16条の2第1号：法第35条第1項第6号の国土交通省令で定める事項は、建物の区分所有等に関する法律第2条第4項に規定する共用部分に関する規約の定めがあるときは、その内容（当該規約の定めがないときは、その旨）のうち、次のイからニまでに掲げる事項とする。 イ 規約の案があるときは、その内容 ロ 特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めがあるときは、その内容 ハ 当該建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額 ニ 当該建物の計画的な維持修繕のための費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定めがあるときは、その内容 （補足説明：宅建業法35条1項6号は、マンションの管理に関する重要事項の説明義務を定めており、具体的に何を説明すべきかは施行規則16条の2で詳細に規定されています。特に、マンションの規約に関する事項は、買主が購入後に共同生活を送る上で非常に重要な情報となるため、細かく説明義務が課されています。）
【選択肢1】誤。宅地建物取引業法第35条第1項第6号および同法施行規則第16条の2第1号ロによれば、特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めがある場合、宅地建物取引業者は「その内容」を説明しなければなりません。しかし、「その使用者の氏名及び住所」は、説明事項として規定されていません。個人情報保護の観点からも、氏名や住所まで説明する義務はありませんので、この記述は誤りです。 【選択肢2】誤。宅地建物取引業法第35条第1項第6号および同法施行規則第16条の2第1号イによれば、建物の区分所有等に関する法律第2条第4項に規定する共用部分に関する規約が「案の段階」であっても、その「内容」を説明しなければなりません。規約が正式に設定されるのを待つ必要はなく、買主が将来の管理状況を判断するために、案の段階であってもその内容を伝えることが重要です。これは、買主の意思決定に影響を与える可能性があるため、この記述は誤りです。 【選択肢3】誤。宅地建物取引業法第35条第1項第6号および同法施行規則第16条の2第1号ハによれば、建物の計画的な維持修繕のための費用の積立を行う旨の規約の定めがある場合、宅地建物取引業者Aは「その内容」だけでなく、「既に積み立てられている額」についても説明しなければなりません。積立金の額は、将来の修繕計画や管理費の負担に直結する重要な情報であり、買主が購入を検討する上で不可欠な要素だからです。したがって、この記述は誤りです。 【選択肢4】正。宅地建物取引業法第35条第1項第6号および同法施行規則第16条の2第1号ニによれば、建物の計画的な維持修繕のための費用を特定の者にのみ減免する旨の規約の定めがある場合、宅地建物取引業者Aは「その内容」を説明しなければなりません。この説明義務は、買主が当該減免対象者であるか否かにかかわらず発生します。なぜなら、特定の区分所有者に対する減免は、他の区分所有者の負担に影響を与える可能性があり、マンション全体の公平性や管理運営の状況を示す重要な情報だからです。買主が将来的にそのマンションの区分所有者となる以上、このような情報は必ず知っておくべき事項とされており、この記述は正しいです。