宅建 令和6年度（2024年）問25 税・その他 の解説
問題
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
- 同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。
- 対象不動産について、依頼目的に応じ対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について想定上の条件を設定する場合がある。
- 不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを適合の原則という。
- 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。選択肢3の記述は、不動産の効用が最高度に発揮される使用を前提とする原則について述べていますが、これを「適合の原則」としている点が誤りです。これは「最有効使用の原則」の定義に該当します。
不動産鑑定評価基準「総論 第1章 不動産の鑑定評価に関する基本的考察 第2節 不動産の価格に関する諸原則 2 不動産の価格に関する諸原則 (1) 最有効使用の原則」および「(2) 適合の原則」に根拠があります。 （補足説明）不動産の価格は、その不動産が最も効率的かつ合理的に利用された場合に発揮される価値を標準とする「最有効使用の原則」と、不動産が周囲の環境と調和している場合に価値が高まるという「適合の原則」は、不動産鑑定評価における重要な考え方です。
【選択肢1】正。 不動産鑑定評価基準「総論 第1章 第2節 1 (2) イ 地域要因」に規定されている「同一需給圏」の定義そのものです。同一需給圏とは、対象不動産と代替関係が成立し、その価格形成に相互に影響を及ぼすような他の不動産が存在する範囲を指します。例えば、住宅地であれば、同じような条件の住宅が供給され、需要がある範囲をイメージすると良いでしょう。 【選択肢2】正。 不動産鑑定評価基準「総論 第2章 第2節 1 鑑定評価の条件設定の原則」に規定されています。不動産の鑑定評価では、依頼者の目的に応じて、現実とは異なる「想定上の条件」を設定して評価を行う場合があります。例えば、現在更地であっても、将来マンションが建つことを想定して評価したり、特定の建物を建築した場合の評価を行ったりすることがこれに該当します。これにより、様々な利用状況に応じた価格を把握することが可能になります。 【選択肢3】誤。 記述されている内容は、不動産鑑定評価基準「総論 第1章 第2節 2 (1) 最有効使用の原則」の定義です。不動産の価格は、その不動産が最も効率的かつ合理的に利用された場合に発揮される価値（効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用）を標準として形成されるという考え方です。一方、「適合の原則」は、不動産が周囲の環境（地域）と調和している場合にその効用が最高に発揮されるという原則であり、本記述とは異なります。したがって、「これを適合の原則という」という部分が誤りです。 【選択肢4】正。 不動産鑑定評価基準「各論 第3章 第3節 1 収益還元法の意義」および「2 収益還元法の適用」に規定されています。収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益（家賃収入などから経費を引いたもの）を、現在の価値に割り引いて（還元して）価格を求める手法です。特に、賃貸用不動産（アパート、オフィスビルなど）や、事業の用に供する不動産（工場、店舗など）のように、収益性が重要な要素となる不動産の評価に有効とされています。