宅建 令和3年度（2021年）問39 宅建業法 の解説
問題
次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 告知書面には、クーリング・オフによる買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除があったときは、Ａは、その買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができないことを記載しなければならない。
- 告知書面には、クーリング・オフについて告げられた日から起算して８日を経過するまでの間は、Ｃが当該マンションの引渡しを受け又は代金の全部を支払った場合を除き、書面によりクーリング・オフによる買受けの申込みの撤回又は売買契約の解除を行うことができることを記載しなければならない。
- 告知書面には、Ｃがクーリング・オフによる売買契約の解除をするときは、その旨を記載した書面がＡに到達した時点で、その効力が発生することを記載しなければならない。
- 告知書面には、Ａ及びＢの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならない。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。クーリング・オフが行われた場合、宅建業者は買主に対し損害賠償や違約金の支払いを請求できない旨を告知書面に記載することは、宅地建物取引業法第37条の2第3項に定められた重要なルールであり、買主保護の観点から必須の記載事項であるため、本記述は正しいです。
【宅地建物取引業法第37条の2（クーリング・オフ）】 この条文は、宅建業者が事務所等以外の場所で買受けの申込みを受けたり、売買契約を締結した場合に、買主が一定期間内であれば無条件で契約を解除できる「クーリング・オフ」制度について定めています。 * **第1項**: 宅地建物取引業者は、事務所等以外の場所で買受けの申込みを受け、又は売買契約を締結した場合、買主がクーリング・オフできる旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません。期間は書面を交付した日から8日間です。 * **第3項**: クーリング・オフによる申込みの撤回等があった場合、宅地建物取引業者は、その申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができません。これは買主が不利益を被らないようにするための規定です。 * **第4項**: クーリング・オフによる申込みの撤回等は、その書面を発した時に効力を生ずる（発信主義）とされています。これは、書面が業者に到達するのを待つのではなく、買主が書面を発送した時点で効力が発生するという意味です。
【選択肢1】正。 宅地建物取引業法第37条の2第3項は、クーリング・オフによる契約解除等があった場合、宅建業者は買主に対して損害賠償や違約金の支払いを請求できないと明確に定めています。これは、買主が冷静に判断する機会を保障し、不利益を被らないようにするための買主保護の非常に重要な規定です。告知書面には、この重要な内容を記載することで、買主が安心してクーリング・オフ制度を利用できるよう促す必要があります。したがって、この記述は正しいです。 【選択肢2】誤。 クーリング・オフの行使期間は、告知書面を交付された日から起算して8日間です。この期間内であれば、原則としてクーリング・オフは可能です。ただし、宅地建物取引業法第37条の2第1項但書には、「当該宅地若しくは建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払った場合を除く。」とあります。これは、買主が「引渡しを受け」て「かつ（そして）」、「代金の全部を支払った」という「両方の条件」が満たされた場合には、もはやクーリング・オフの対象外となる、という意味です。選択肢では「引渡しを受け又は代金の全部を支払った場合を除き」と、「又は（どちらか一方）」で記載されており、これは誤りです。引渡しを受けただけ、または代金の一部を支払っただけでは、期間内であればクーリング・オフは可能です。したがって、この記述は誤りです。 【選択肢3】誤。 クーリング・オフの効力発生時期については、宅地建物取引業法第37条の2第4項に「その書面を発した時に効力を生ずる」と明確に規定されています。これは「発信主義」と呼ばれ、買主がクーリング・オフの意思表示を記載した書面を郵便ポストに投函するなど、業者に向けて発信した時点で効力が発生するという意味です。業者の手元に書面が「到達した時点」（到達主義）ではありません。買主が書面を発信した後に、郵便事情などで到達が遅れたとしても、買主の意思表示は有効に成立します。したがって、この記述は誤りです。 【選択肢4】誤。 宅地建物取引業法第37条の2第1項に規定されているクーリング・オフの告知書面の記載事項は、主にクーリング・オフに関する内容（クーリング・オフができる旨、その期間、行使方法、損害賠償請求不可など）です。宅建業者（A）及び（B）の商号又は名称及び住所並びに免許証番号は、宅地建物取引業法第37条の契約書面（売買契約書など）には記載が義務付けられていますが、クーリング・オフの告知書面には必須の記載事項として明記されていません。したがって、この記述は誤りです。