宅建 令和3年度12月（2021年）問11 権利関係 の解説
問題
次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 借地権の存続期間を契約で30年と定めた場合には、当事者が借地契約を更新する際、その期間を更新の日から30年以下に定めることはできない。
- 借地権の存続期間が満了する場合、借地権者が契約の更新を請求したとき、その土地上に建物が存在する限り、借地権設定者は異議を述べることができない。
- 借地権者が借地上の建物にのみ登記をしている場合、当該借地権を第三者に対抗することができるのは、当該建物の敷地の表示として記載されている土地のみである。
- 借地権設定者は、弁済期の到来した最後の3年分の地代等について、借地権者がその土地において所有する建物の上に先取特権を有する。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
選択肢3が正解です。
【選択肢1】借地借家法第6条は、借地権の更新後の期間について、最初の更新は20年、2回目以降の更新は10年と定めていますが、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間によると規定しています。したがって、30年以下に定めることは可能です。【選択肢2】借地借家法第6条は、借地権設定者が更新を拒絶するには、正当事由が必要であると定めています。建物が存在するからといって、無条件に異議を述べられないわけではありません。【選択肢3】借地借家法第10条第1項は、借地権者が登記した建物を所有するときは、その借地権を第三者に対抗できると定めています。判例（最判昭和41年4月27日など）によれば、この対抗力は、当該建物の登記簿上の敷地として表示されている土地の範囲に限られます。よって、この記述は正しいです。【選択肢4】民法第311条第1項は、不動産賃貸の先取特権は、最後の2年分の賃料その他の債務についてのみ存在すると定めています。借地借家法に特段の定めがないため、
条文・判例に基づく判断です。