宅建 令和1年度（2019年）問41 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 建物管理が管理会社に委託されている建物の貸借の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号及びその主たる事務所の所在地について、借主に説明しなければならない。
- 宅地建物取引業者である売主は、他の宅地建物取引業者に媒介を依頼して宅地の売買契約を締結する場合、重要事項説明の義務を負わない。
- 建物の貸借の媒介において、建築基準法に規定する建蔽率及び容積率に関する制限があるときは、その概要を説明しなければならない。
- 重要事項説明では、代金、交換差金又は借賃の額を説明しなければならないが、それ以外に授受される金銭の額については説明しなくてよい。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。宅地建物取引業法第35条第1項第6号は、宅地または建物の管理が委託されている場合、その管理会社の商号および主たる事務所の所在地を重要事項として説明することを義務付けており、これは区分所有建物に限定されません。したがって、建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、管理が委託されていれば説明が必要です。
・宅地建物取引業法第35条第1項第6号：宅地又は建物に係る管理が委託されている場合におけるその委託を受けている者の氏名（法人にあつては、その商号又は名称）及びその主たる事務所の所在地。 （補足：この規定は、区分所有建物に限らず、管理が委託されている全ての建物に適用されます。） ・宅地建物取引業法施行規則第16条の2第5号：建物が区分所有建物である場合においては、当該建物の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名（法人にあつては、その商号又は名称）及びその主たる事務所の所在地。 （補足：この規則は区分所有建物の場合を具体的に定めていますが、法35条第1項第6号の包括的な規定が前提にあります。）
【選択肢1】正。 宅地建物取引業法第35条第1項第6号は、「当該宅地又は建物に係る管理が委託されている場合におけるその委託を受けている者の氏名（法人にあつては、その商号又は名称）及びその主たる事務所の所在地」を重要事項として説明することを義務付けています。この規定は、建物が区分所有建物であるか否かを問わず適用されます。したがって、建物管理が管理会社に委託されているのであれば、区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号及び主たる事務所の所在地を借主に説明しなければなりません。 【選択肢2】誤。 宅地建物取引業法第35条第1項は、宅地建物取引業者が売主となる場合、自ら重要事項説明を行う義務を負うと規定しています。他の宅地建物取引業者に媒介を依頼した場合でも、売主である宅地建物取引業者自身の説明義務が免除されるわけではありません。通常、媒介業者が説明を行うことで売主の説明義務も履行されたとみなされますが、義務自体は売主にも存在します。「義務を負わない」とする記述は誤りです。 【選択肢3】誤。 宅地建物取引業法第35条第1項第2号及び同法施行規則第16条の2第1号は、都市計画法その他の法令に基づく制限で「契約の内容に影響を及ぼすおそれのあるもの」の概要を説明事項としています。建蔽率や容積率に関する制限は、建物の建築に関する制限であり、売買契約においては重要事項説明の対象となります。しかし、建物の「貸借」の媒介においては、借主が建物を建築するわけではないため、これらの制限は通常、契約の内容に影響を及ぼすものとは考えられません。したがって、貸借の媒介において建蔽率及び容積率に関する制限を説明する義務はありません。 【選択肢4】誤。 宅地建物取引業法第35条第1項第8号は、「代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭に関する事項」を重要事項として説明することを義務付けています。これは、手付金、敷金、礼金、権利金、固定資産税・都市計画税の精算金など、代金や借賃とは別に授受される金銭についても、その額や授受の目的を説明しなければならないことを意味します。「それ以外に授受される金銭の額については説明しなくてよい」とする記述は、この条文に反するため誤りです。