宅建 令和1年度（2019年）問39 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 既存住宅の貸借の媒介を行う場合、建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況について説明しなければならない。
- 宅地の売買の媒介を行う場合、登記された抵当権について、引渡しまでに抹消される場合は説明しなくてよい。
- 宅地の貸借の媒介を行う場合、借地権の存続期間を50年とする賃貸借契約において、契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容を説明しなければならない。
- 建物の売買又は貸借の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第53条第1項により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を、売買の場合は説明しなければならないが、貸借の場合は説明しなくてよい。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。宅地建物取引業法第35条第1項第11号により、借地借家法第22条に規定する定期借地権を設定する場合には、その旨を説明する必要があります。定期借地権は契約終了時に建物を収去して土地を返還することが前提となるため、その内容として建物の取壊しに関する事項も重要事項説明の対象となります。
【宅地建物取引業法第35条第1項第11号】 宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の媒介を依頼した者に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関する次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。 十一 当該宅地又は建物の貸借の契約が借地借家法（平成三年法律第九十号）第22条、第23条、第24条又は第38条の規定によるものであるときは、その旨 【借地借家法第22条（定期借地権）】 存続期間を50年以上として借地権を設定する場合においては、第9条及び第16条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続による更新をいう。次条において同じ。）及び建物の築造による期間の延長がなく、並びに第13条の規定による買取りの請求をしない旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。 【補足説明】 宅建業法第35条は、宅地建物取引業者が契約の相手方等に対して、契約締結の判断に影響を及ぼす重要な事項を事前に説明することを義務付けています。特に、借地借家法に定める特殊な賃貸借契約（定期借地権など）は、通常の賃貸借契約とは異なる重要な法的効果を持つため、その旨を明確に説明することが求められます。定期借地権の場合、期間満了時に建物を収去して土地を返還することが契約の重要な要素となるため、その内容も説明事項に含まれます。
【選択肢1】誤り。 宅地建物取引業法第35条第1項第2号の2では、「既存の建物の売買又は交換の契約」において、「建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存の状況」を説明事項として定めています。この説明義務は、建物の「売買又は交換」の場合に限定されており、「貸借」の媒介を行う場合には適用されません。したがって、既存住宅の貸借の媒介を行う場合に、この書類の保存状況について説明する義務はありません。 【選択肢2】誤り。 宅地建物取引業法第35条第1項第1号では、「登記された権利の種類、内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名及び住所」を説明事項として定めています。抵当権は登記された権利であり、たとえ引渡しまでに抹消される予定であったとしても、重要事項説明を行う時点（契約締結前）で登記されている以上、その存在と内容を説明しなければなりません。将来の抹消予定は、説明義務を免除する理由にはなりません。 【選択肢3】正。 宅地建物取引業法第35条第1項第11号では、「当該宅地又は建物の貸借の契約が借地借家法第22条、第23条、第24条又は第38条の規定によるものであるときは、その旨」を説明事項として定めています。借地借家法第22条は定期借地権に関する規定であり、その主要な内容として、存続期間を50年以上とし、契約の更新がなく、期間満了時に建物を収去して土地を返還する旨を定めることができます。したがって、借地権の存続期間を50年とする賃貸借契約（定期借地権）において、契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項は、定期借地権の重要な内容として説明しなければなりません。 【選択肢4】誤り。 宅地建物取引業法第35条第1項第14号では、「宅地又は建物が津波防災地域づくりに関する法律第53条第1項の規定により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨」を説明事項として定めています。この説明義務は、宅地又は建物の「売買、交換又は貸借」のいずれの取引形態においても適用されます。したがって、当該建物が津波災害警戒区域内にあるときは、売買の場合だけでなく、貸借の場合にもその旨を説明しなければなりません。「貸借の場合は説明しなくてよい」という記述は誤りです。