宅建 平成29年度（2017年）問28 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定に違反しないものはいくつあるか。 ア Aは、法第49条に規定されている業務に関する帳簿について、業務上知り得た秘密が含まれているため、当該帳簿の閉鎖後、遅滞なく、専門業者に委託して廃棄した。 イ Aは、宅地の売却を希望するBと専任代理契約を締結した。Aは、Bの要望を踏まえ、当該代理契約に指定流通機構に登録しない旨の特約を付したため、その登録をしなかった。 ウ Aの従業者Cは、投資用マンションの販売において、勧誘に先立ちAの名称を告げず、自己の氏名及び契約締結の勧誘が目的であることを告げたうえで勧誘を行ったが、相手方から関心がない旨の意思表示があったので、勧誘の継続を断念した。 エ Aは、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、売買契約の締結に際して買主から手付を受領した。その後、当該契約の当事者の双方が契約の履行に着手する前に、Aは、手付を買主に返還して、契約を一方的に解除した。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- なし
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4「なし」です。本問の記述ア、イ、ウ、エのすべてが宅地建物取引業法に違反する行為であり、違反しないものは一つもありません。各選択肢において、帳簿の保存義務、専任媒介契約における指定流通機構への登録義務、勧誘時の業者名称告知義務、そして宅建業者が売主となる契約における手付解除の要件が問われています。
【法第34条の2第8項】専任媒介契約（専任代理契約を含む）を締結した宅建業者は、契約締結日から7日以内に指定流通機構に登録する義務があり、この義務は特約によって免除されません。 【法第39条第2項】宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において、買主が手付を交付した場合、売主は手付の倍額を償還しなければ契約を解除できません。相手方が履行に着手する前であることが条件です。 【法第47条の2第3項、施行規則第16条の12第1号】宅建業者は、契約の勧誘に際し、相手方に対し、宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘者の氏名、及び勧誘目的を告げる義務があります。 【法第49条】宅建業者は、業務に関する帳簿を閉鎖後5年間（自ら売主となる新築住宅に係るものは10年間）保存する義務があります。
【ア】誤。宅地建物取引業法第49条により、宅建業者は業務に関する帳簿を閉鎖後5年間（宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては10年間）保存する義務があります。業務上知り得た秘密が含まれているという理由で、保存期間満了前に廃棄することは、この保存義務に違反します。秘密保護は別途の措置（例えば、鍵のかかる場所に保管するなど）で対応すべきであり、法定の保存期間中は廃棄が認められません。 【イ】誤。宅地建物取引業法第34条の2第8項により、宅建業者が専任媒介契約（本問の専任代理契約もこれに準じます）を締結した場合、契約締結日から7日以内に指定流通機構に登録する義務があります。この義務は強行規定であり、当事者間の特約によって免除されることはありません。したがって、Bの要望があったとしても、登録しないことは法違反となります。 【ウ】誤。宅地建物取引業法第47条の2第3項及び施行規則第16条の12第1号により、宅建業者は、契約の勧誘に先立ち、相手方に対し、宅地建物取引業者の商号又は名称、その勧誘を行う者の氏名、及び当該契約の締結の勧誘をする目的である旨を告げなければなりません。本件では「Aの名称を告げず」に勧誘を行っているため、この時点で法に違反しています。相手方が関心がない旨の意思表示をした後に勧誘を継続しなかった点は適切ですが、勧誘開始時の告知義務違反があるため、全体として違反となります。 【エ】誤。宅地建物取引業法第39条第2項により、宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において、買主が手付を交付した場合、売主が契約を解除するためには、相手方が契約の履行に着手する前に、手付の倍額を償還しなければなりません。本件では「手付を買主に返還して」とありますが、これは買主から受け取った手付金をそのまま返還するだけであり、手付の倍額（受け取った手付金＋同額の金銭）を償還する義務を果たしていません。したがって、この解除方法は法に違反します。