宅建 平成29年度（2017年）問19 法令上の制限 の解説
問題
建築基準法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 都市計画区域又は準都市計画区域内における用途地域の指定のない区域内の建築物の建ぺい率の上限値は、原則として、法で定めた数値のうち、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるものとなる。
- 第二種中高層住居専用地域内では、原則として、ホテル又は旅館を建築することができる。
- 幅員4m以上であり、法が施行された時点又は都市計画区域若しくは準都市計画区域に入った時点で現に存在する道は、特定行政庁の指定がない限り、法上の道路とはならない。
- 建築物の前面道路の幅員により制限される容積率について、前面道路が2つ以上ある場合には、これらの前面道路の幅員の最小の数値(12m未満の場合に限る。)を用いて算定する。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。都市計画区域または準都市計画区域内の用途地域の指定のない区域（無指定区域）における建ぺい率の上限は、建築基準法第53条第3項に基づき、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て定めることとされています。これは、無指定区域の多様な土地利用状況に応じた柔軟な規制を可能にするための重要な規定です。
・建築基準法第53条第3項：用途地域の指定のない区域における建ぺい率の限度に関する規定。特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て定めることとされています。 ・建築基準法別表第2(い)項：第二種中高層住居専用地域における建築物の用途制限に関する規定。ホテルや旅館は原則として建築できません。 ・建築基準法第42条第1項第3号：建築基準法上の道路（現に存在する道）に関する規定。法が施行された時点等で現に存在する道は、特定行政庁の指定がなくても道路とみなされます。 ・建築基準法第52条第2項：前面道路の幅員による容積率の制限に関する規定。前面道路が2つ以上ある場合は、これらの前面道路のうち「最大の幅員」を用いて算定します（12m未満の場合に限る）。
【選択肢1】正。 建築基準法第53条第3項の規定通りです。都市計画区域または準都市計画区域内であっても、用途地域が指定されていない区域（いわゆる「無指定区域」）が存在します。この無指定区域における建築物の建ぺい率の限度は、原則として、法で一律に定めるのではなく、その地域の土地利用の状況や特性を考慮し、特定行政庁が当該区域を区分した上で、都道府県都市計画審議会の議を経て定めることとされています。これは、無指定区域の多様な実情に対応し、地域の実情に即したきめ細やかな規制を可能にするための重要な規定です。この条文は、無指定区域の規制に関する基本中の基本ですので、しっかりと押さえておきましょう。 【選択肢2】誤。 建築基準法別表第2(い)項の規定により、第二種中高層住居専用地域では、原則としてホテル又は旅館を建築することはできません。この地域は、中高層住宅の良好な住環境を保護することを目的としており、住環境を阻害するおそれのある用途の建築は厳しく制限されています。ホテルや旅館は、不特定多数の人が出入りし、騒音や交通量の増加を招く可能性があるため、原則として建築が認められていません。ただし、一定の規模以下で、かつ住居の環境を害するおそれがないと認められるものについては、例外的に建築が許可される場合もありますが、原則は不可と理解しておきましょう。各用途地域で建築できる・できない建築物の種類は、頻出ポイントですので、別表第2をしっかり確認してください。 【選択肢3】誤。 建築基準法第42条第1項第3号の規定により、幅員4m以上の道であって、法が施行された時点（昭和25年11月23日）又は都市計画区域若しくは準都市計画区域に指定された時点で現に存在していた道は、特定行政庁の指定がなくても、建築基準法上の道路（いわゆる「既存道路」）とみなされます。この「現に存在する道」は、長年の利用実績があり、公共の用に供されている実態があるため、改めて特定行政庁の指定を受ける必要がないとされています。特定行政庁の指定が必要となるのは、主に第42条第1項第5号に規定される「特定行政庁が指定した私道」の場合です。したがって、「特定行政庁の指定がない限り、法上の道路とはならない」という記述は誤りです。建築基準法上の道路の種類（42条1項1号～5号）は、宅建試験で頻繁に問われる重要事項です。それぞれの道路の要件を正確に覚えましょう。 【選択肢4】誤。 建築基準法第52条第2項の規定により、建築物の前面道路が2つ以上ある場合、容積率の算定に用いる前面道路の幅員は、これらの前面道路のうち「最大の幅員」を用いて算定します（ただし、その幅員が12m未満の場合に限ります）。これは、より広い道路に接している建築物の方が、交通処理能力が高く、防災上の安全性も高いと判断されるため、より有利な容積率を適用できるようにする趣旨です。「最小の数値」を用いるとすると、最も狭い道路の幅員に引きずられてしまい、建築物の利用価値が不当に制限されることになります。したがって、「最小の数値」を用いるとする記述は誤りです。容積率の計算問題でも問われる可能性があるため、この「最大の幅員」というルールは確実に覚えておきましょう。