宅建 平成28年度（2016年）問35 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 個人である宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が、免許の更新の申請を怠り、その有効期間が満了した場合、Aは、遅滞なく、甲県知事に免許証を返納しなければならない。
- 法人である宅地建物取引業者B (乙県知事免許)が、乙県知事から業務の停止を命じられた場合、Bは、免許の更新の申請を行っても、その業務の停止の期間中は免許の更新を受けることができない。
- 法人である宅地建物取引業者C(国土交通大臣免許) について破産手続開始の決定があった場合、その日から30日以内に、Cを代表する役員Dは、その旨を主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して国土交通大臣に届け出なければならない。
- 個人である宅地建物取引業者E(丙県知事免許) が死亡した場合、Eの一般承継人Fがその旨を丙県知事に届け出た後であっても、Fは、Eが生前締結した売買契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。宅地建物取引業法第12条第2項の規定により、個人である宅地建物取引業者が死亡した場合、その一般承継人（相続人）は、死亡の届出後であっても、死亡前に締結された契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において、引き続き宅地建物取引業者とみなされます。これは、取引の相手方を保護し、円滑な取引の結了を可能にするための特例です。
【宅地建物取引業法第11条第1項】（免許証の返納） 宅地建物取引業者は、次の各号のいずれかに該当することとなつたときは、遅滞なく、その免許証を国土交通大臣又は都道府県知事に返納しなければならない。 一 免許の有効期間が満了したとき。 【宅地建物取引業法第12条第1項】（死亡等の届出） 免許を受けた宅地建物取引業者について次の各号のいずれかに該当することとなつた場合においては、その日から30日以内に、その旨を国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。 一 個人である宅地建物取引業者が死亡したとき。この場合においては、その相続人（相続人が2人以上ある場合において、その全員が協議によりそのうちの1人を届出義務者として定めたときは、その者）が届け出なければならない。 三 法人である宅地建物取引業者について破産手続開始の決定があつたとき。この場合においては、その破産管財人が届け出なければならない。 【宅地建物取引業法第12条第2項】（死亡後の取引結了に関するみなし規定） 前項第一号の規定による届出があつた場合において、その届出に係る宅地建物取引業者の一般承継人（相続人）は、その者が死亡前に締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。 【宅地建物取引業法第5条第1項】（免許の基準、欠格事由） 国土交通大臣又は都道府県知事は、免許を受けようとする者が次の各号のいずれかに該当する場合においては、免許を与えてはならない。 （※業務停止処分を受けている期間は、この欠格事由には該当しません。）
【選択肢1】誤。 個人である宅地建物取引業者Aが、免許の更新申請を怠り、その有効期間が満了した場合、免許は失効します。宅地建物取引業法第11条第1項第1号は、免許の有効期間が満了したときに「宅地建物取引業者」が免許証を返納する義務を定めています。しかし、免許の有効期間が満了した時点で、Aはもはや「宅地建物取引業者」ではなくなります。したがって、宅地建物取引業者としての返納義務は課されません。この点が誤りです。実務上は返納が求められますが、法律上の義務者としての「宅地建物取引業者」には該当しないという解釈が重要です。 【選択肢2】誤。 法人である宅地建物取引業者Bが業務停止処分を受けた場合でも、免許の更新申請は可能です。宅地建物取引業法第5条第1項に規定される免許の欠格事由には、業務停止処分を受けている期間は含まれません。欠格事由は、免許の取消し処分を受けた場合や、禁錮以上の刑に処せられた場合など、より重い事由に限られます。したがって、業務停止期間中であっても、欠格事由に該当しない限り、免許の更新を受けることができます。本選択肢は「免許の更新を受けることができない」としているため、誤りです。 【選択肢3】誤。 法人である宅地建物取引業者Cについて破産手続開始の決定があった場合、宅地建物取引業法第12条第1項第3号により、その旨を届け出る義務があります。この場合の届出義務者は、Cを代表する役員Dではなく、「破産管財人」です。また、国土交通大臣免許の業者に関する届出は、直接「国土交通大臣」に対して行い、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を「経由して」という規定はありません。したがって、届出義務者と届出先に誤りがあるため、この記述は誤りです。 【選択肢4】正。 個人である宅地建物取引業者Eが死亡した場合、宅地建物取引業法第12条第1項第1号により、その一般承継人F（相続人）は、その旨を丙県知事に届け出なければなりません。その後、宅地建物取引業法第12条第2項の規定により、一般承継人Fは、Eが死亡前に締結した売買契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされます。これは、死亡した業者の顧客保護と、取引の円滑な結了を図るための重要な特例規定であり、記述内容は条文通り正しいです。