宅建 平成28年度（2016年）問32 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者A(甲県知事免許) がその業務に関して広告を行った場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
- Aは、宅地の造成に当たり、工事に必要とされる許可等の処分があった宅地について、当該処分があったことを明示して、工事完了前に、当該宅地の販売に関する広告を行った。
- Aは、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、建築基準法第6条第1項の確認の申請中であったため、「建築確認申請済」と明示して、当該建物の販売に関する広告を行い、建築確認を受けた後に売買契約を締結した。
- Aは、中古の建物の売買において、当該建物の所有者Bから媒介の依頼を受け、取引態様の別を明示せずに自社ホームページに広告を掲載したが、広告を見た者からの問い合わせはなく、契約成立には至らなかった。
- Aは、甲県知事から業務の全部の停止を命じられ、その停止の期間中に未完成の土地付建物の販売に関する広告を行ったが、当該土地付建物の売買の契約は当該期間の経過後に締結した。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。宅地建物取引業法第33条第1項および第2項は、未完成物件の広告について、必要な許可等の処分があった後でなければ広告できないこと、そしてその処分があったことを明示することを義務付けています。選択肢1はこの要件を満たしているため、違反にはあたりません。
宅地建物取引業法第33条（未完成物件の広告の制限） 第1項：宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第29条第1項若しくは第2項の許可、建築基準法第6条第1項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあった後でなければ、当該宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。 （補足説明：まだ工事が完了していない宅地や建物を広告する際には、その工事に必要な行政の許可や建築確認が「すでに下りていること」が必須です。許可が下りる前の段階での広告は禁止されています。） 第2項：宅地建物取引業者は、前項の広告をするときは、当該許可等の処分があったことを明示しなければならない。 （補足説明：許可が下りた後に広告をする場合でも、その許可が下りていることを広告の中に明確に表示しなければなりません。消費者が誤解しないようにするための重要なルールです。） 宅地建物取引業法第34条の2第3項（取引態様の明示） 宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、自己が契約の当事者であるか、代理人であるか、媒介であるかの別を明示しなければならない。 （補足説明：広告を見た人が、その物件を誰が売っているのか（売主）、誰かの代理として売っているのか（代理）、それとも仲介しているだけなのか（媒介）をはっきりと理解できるように、広告には必ず「売主」「代理」「媒介」のいずれかを明示しなければなりません。） 宅地建物取引業法第65条第2項第2号（業務停止処分） 国土交通大臣又は都道府県知事は、宅地建物取引業者がこの法律の規定に違反したとき、その他宅地建物取引業を営む者としてふさわしくない行為をしたときは、その者に対し、1年以内の期間を定めて、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。 （補足説明：業務停止処分を受けた宅建業者は、その処分期間中、宅建業に関する一切の業務を行うことができません。広告活動も宅建業の業務に含まれるため、停止期間中の広告は禁止されます。）
【選択肢1】正。宅地建物取引業法第33条第1項は、未完成物件の広告について、工事に必要な許可等の処分が「あった後でなければ」広告できないと定めています。さらに、同条第2項は、広告を行う際にはその処分が「あったことを明示しなければならない」と規定しています。本選択肢では、「工事に必要とされる許可等の処分があった宅地について、当該処分があったことを明示して」広告を行っているため、これらの規定をすべて満たしており、宅地建物取引業法に違反しません。 【選択肢2】誤。宅地建物取引業法第33条第1項は、未完成物件の広告は、建築確認などの「許可等の処分があった後でなければ」行ってはならないと明確に定めています。「建築確認申請中」の段階では、まだ許可等の処分があったとは言えません。たとえ「建築確認申請済」と明示していても、許可が下りていない段階での広告は同条第1項に違反します。売買契約の締結が建築確認後であったとしても、許可が下りる前の広告行為自体が違反となります。 【選択肢3】誤。宅地建物取引業法第34条の2第3項は、宅地建物取引業者が広告を行う際には、自己が「売主」「代理」「媒介」のいずれであるかという取引態様の別を明示することを義務付けています。この義務は、広告を掲載する時点で発生するものであり、広告を見た者からの問い合わせの有無や、実際に契約が成立したか否かに関わらず適用されます。したがって、取引態様を明示せずに広告を掲載した時点で、同条第3項に違反します。 【選択肢4】誤。宅地建物取引業法第65条第2項第2号に基づく業務停止処分は、その期間中、宅地建物取引業に関する一切の業務を行うことを禁止するものです。広告活動は宅地建物取引業の業務の一部であるため、業務停止期間中に広告を行うことは、この処分に違反する行為となります。たとえ売買契約の締結が停止期間の経過後であったとしても、停止期間中の広告行為自体が違反となります。