宅建 平成27年度（2015年）問36 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物(代金2,400万円)の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。 ア Aは、Bとの間における建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を480万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた。この場合、当該特約は全体として無効となる。 イ Aは、Bとの間における建物の売買契約の締結の際、原則として480万円を超える手付金を受領することができない。ただし、あらかじめBの承諾を得た場合に限り、720万円を限度として、480万円を超える手付金を受領することができる。 ウ AがBとの間で締結する売買契約の目的物たる建物が未完成であり、AからBに所有権の移転登記がなされていない場合において、手付金の額が120万円以下であるときは、Aは手付金の保全措置を講じることなく手付金を受領することができる。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- なし
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。本問は、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約（いわゆる「8種制限」）に関する問題で、特に損害賠償額の予定等の制限（宅建業法第37条の2）、手付金等の額の制限（宅建業法第39条）、手付金等の保全措置（宅建業法第41条）の理解が問われています。選択肢ウのみが宅建業法の規定に合致しており、正しい記述となります。
宅地建物取引業法第37条の2（損害賠償額の予定等の制限）：宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額または違約金の額を合算した額は、代金の額の10分の2（20%）を超えることができない。これを超える特約は、その超える部分について無効となる。 宅地建物取引業法第39条（手付金等の額の制限）：宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において、手付金の額は、代金の額の10分の2（20%）を超えることができない。これを超える特約は無効となる。 宅地建物取引業法第41条（手付金等の保全）：宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において、未完成物件の場合、手付金等の額が代金の額の100分の5（5%）を超えるとき、または1,000万円を超えるときは、保全措置を講じなければならない。完成物件の場合、手付金等の額が代金の額の100分の10（10%）を超えるとき、または1,000万円を超えるときは、保全措置を講じなければならない。
【選択肢ア】誤。宅建業法第37条の2（損害賠償額の予定等の制限）によれば、宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において、債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額と違約金を合算した額は、代金の額の20%を超えることができません。本件の代金は2,400万円なので、20%は480万円です。特約では損害賠償の予定額が480万円、違約金が240万円とされており、合計額は720万円となります。これは代金の20%である480万円を超過しています。しかし、この場合、特約全体が無効となるのではなく、代金の20%を超える部分（720万円 - 480万円 = 240万円）のみが無効となり、上限である480万円に減額されます。したがって、「当該特約は全体として無効となる」という記述は誤りです。 【選択肢イ】誤。宅建業法第39条（手付金等の額の制限）によれば、宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において、手付金の額は代金の額の20%を超えることができません。本件の代金は2,400万円なので、20%は480万円です。したがって、「原則として480万円を超える手付金を受領することができない」という部分は正しいです。しかし、宅建業法第39条は強行規定であり、買主の承諾があったとしても、代金の20%を超える手付金を受領することはできません。したがって、「ただし、あらかじめBの承諾を得た場合に限り、720万円を限度として、480万円を超える手付金を受領することができる」という記述は誤りです。 【選択肢ウ】正。宅建業法第41条（手付金等の保全）によれば、宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約において、目的物が未完成物件の場合、手付金等の額が代金の5%を超えるとき、または1,000万円を超えるときは、保全措置を講じる必要があります。本件の代金は2,400万円なので、その5%は120万円です。問題文では「手付金の額が120万円以下であるとき」とされており、これは代金の5%以下に該当します。したがって、保全措置を講じる義務はなく、「Aは手付金の保全措置を講じることなく手付金を受領することができる」という記述は正しいです。