宅建 平成26年度（2014年）問27 宅建業法 の解説
問題
宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 契約締結権限を有する者を置き、継続的に業務を行う場所であっても、商業登記簿に登載されていない事務所は、法第3条第1項に規定する事務所には該当しない。
- 国土交通大臣又は都道府県知事は、免許に条件を付すことができるが、免許の更新に当たっても条件を付すことができる。
- 法人である宅地建物取引業者が株主総会の決議により解散することとなった場合、その法人を代表する役員であった者は、その旨を当該解散の日から30日以内に免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
- 免許申請中である者が、宅地建物取引業を営む目的をもって宅地の売買に関する新聞広告を行った場合であっても、当該宅地の売買契約の締結を免許を受けた後に行うのであれば、法第12条に違反しない。
正解
正解は選択肢 2 です。
解説
正解は選択肢2です。宅地建物取引業法第4条第1項に基づき、免許権者（国土交通大臣または都道府県知事）は、免許の付与時だけでなく、免許の更新時においても、宅地建物取引業の適正な運営を確保するために必要な条件を付すことができます。これは、免許権者の裁量権として認められています。
・宅地建物取引業法 第4条第1項: 「国土交通大臣又は都道府県知事は、免許に条件を付し、及びこれを変更することができる。」 ・補足説明: この条文は、免許権者が宅地建物取引業者の業務の適正を確保するため、免許の付与や更新の際に、特定の条件（例：業務範囲の制限、特定の事項に関する報告義務など）を課すことができる権限を定めています。これにより、免許を受けた業者が法令を遵守し、消費者の保護に資するよう監督することが可能となります。 ・宅地建物取引業法 第3条の2: (免許の更新) ・補足説明: 免許の更新は、新たな免許の付与と同様に扱われるため、第4条第1項の規定が適用され、更新時にも条件を付すことが可能です。
【選択肢1】誤。 宅地建物取引業法第3条第1項に規定する「事務所」とは、本店または支店その他継続的に業務を行うことができる施設を有する場所を指します。重要なのは、その場所で「継続的に業務を行う実態」があるかどうかであり、商業登記簿への登載は事務所の要件ではありません。たとえ商業登記簿に登載されていなくても、契約締結権限を有する者を置き、継続的に業務を行う場所であれば、法上の事務所に該当します。したがって、この記述は誤りです。 【選択肢2】正。 宅地建物取引業法第4条第1項は、「国土交通大臣又は都道府県知事は、免許に条件を付し、及びこれを変更することができる。」と明確に規定しています。この「免許」には、新たに免許を付与する場合だけでなく、免許の更新（法第3条の2）も含まれます。免許権者は、宅地建物取引業の適正な運営を確保するため、必要に応じて免許の更新時にも条件を付す権限を有します。したがって、この記述は正しいです。 【選択肢3】誤。 法人である宅地建物取引業者が解散した場合の廃業等の届出義務者については、宅地建物取引業法第11条第1項第2号に定められています。これによると、法人の解散の場合の届出義務者は「その清算人」であり、届出期間は「その日から30日以内」です。選択肢では「その法人を代表する役員であった者」とありますが、これは誤りです。解散後の法人の事務を処理する「清算人」が届出義務者となります。したがって、この記述は誤りです。 【選択肢4】誤。 宅地建物取引業法第12条第1項は、免許を受けない者が宅地建物取引業を営むことを禁止しています。ここでいう「宅地建物取引業を営む」とは、反復継続して取引を行うことを指し、その行為には「広告」も含まれます。免許申請中であっても、免許を受ける前に宅地建物取引業を営む目的で広告行為を行うことは、無免許営業とみなされ、法第12条に違反します。たとえ契約締結を免許を受けた後に行う予定であっても、広告行為自体が「業」の一部と判断されるため、違反となります。したがって、この記述は誤りです。