宅建 平成26年度（2014年）問21 法令上の制限 の解説
問題
農地法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 農地について法第3条第1項の許可があったときは所有権が移転する旨の停止条件付売買契約を締結し、それを登記原因とする所有権移転の仮登記を申請する場合には、その買受人は農業委員会に届出をしなければならない。
- 市街化区域内の農地について、耕作の目的に供するために競売により所有権を取得しようとする場合には、その買受人は法第3条第1項の許可を受ける必要はない。
- 農業者が住宅の改築に必要な資金を銀行から借りるために、自己所有の農地に抵当権を設定する場合には、法第3条第1項の許可を受ける必要はない。
- 山林を開墾し現に農地として耕作している土地であっても、土地登記簿上の地目が山林であれば、法の適用を受ける農地とはならない。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。農地法第3条第1項の許可は、農地について所有権の移転や、地上権、賃借権などの「使用及び収益を目的とする権利」を設定・移転する場合に必要となります。抵当権は担保物権であり、使用収益を目的とする権利ではないため、その設定には同条の許可は不要です。
・農地法第3条第1項（許可を要する権利移動）：農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない、と規定しています。抵当権は担保物権であり、この条文に列挙されている「使用及び収益を目的とする権利」には該当しません。 ・農地法第2条第1項（農地の定義）：農地法における「農地」とは、現況が「耕作の目的に供される土地」であるものを指します。登記簿上の地目ではなく、実際の土地の利用状況が判断基準となります。
【選択肢1】誤。農地法第3条第1項の許可は、農地について所有権の移転など「使用及び収益を目的とする権利」の設定・移転の効力発生要件です。所有権移転の仮登記は、将来の本登記に備えるものであり、現時点での権利の移転や設定を伴いません。したがって、仮登記の申請自体に農地法第3条第1項の許可は不要であり、農業委員会への届出も求められません。仮登記は、あくまで将来の権利保全のための手続きであり、現実に権利が変動するわけではないからです。 【選択肢2】誤。農地法第3条第1項の許可は、農地を耕作目的で取得する場合に必要です。市街化区域内の農地であっても、耕作目的で取得する場合には、原則としてこの許可が必要です。市街化区域内の農地に関する特例（農地法第5条の届出制）は、あくまで農地を農地以外の目的（宅地造成など）に転用する場合の権利移動に適用されるものです。競売による取得は、農地法第3条第3項に規定される許可不要の例外事由（国、都道府県、市町村による取得や、農業経営基盤強化促進法に基づく権利取得など）には含まれていません。したがって、競売であっても耕作目的で農地を取得する場合には、許可を受ける必要があります。 【選択肢3】正。農地法第3条第1項は、農地について所有権を移転し、または地上権、賃借権など「使用及び収益を目的とする権利」を設定・移転する場合に農業委員会の許可を義務付けています。抵当権は、債務の担保として設定される担保物権であり、農地の使用や収益を目的とする権利ではありません。抵当権が設定されても、農地の耕作権や収益権は抵当権設定者（所有者）に残ります。そのため、抵当権の設定には農地法第3条第1項の許可は不要です。 【選択肢4】誤。農地法における「農地」とは、農地法第2条第1項で「耕作の目的に供される土地」と定義されています。この定義は、土地の現況によって判断されるものであり、土地登記簿上の地目が何であるかは直接関係ありません。したがって、登記簿上の地目が山林であっても、現に開墾され農地として耕作されている土地であれば、農地法の適用を受ける「農地」となります。現況主義が農地法の基本的な考え方です。