宅建 平成26年度（2014年）問12 権利関係 の解説
問題
借地借家法第38条の定期建物賃貸借(以下この問において「定期建物賃貸借」という。)に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- 定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面によらなければならない。
- 定期建物賃貸借契約を締結するときは、期間を1年未満としても、期間の定めがない建物の賃貸借契約とはみなされない。
- 定期建物賃貸借契約を締結するには、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを、当該契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。
- 定期建物賃貸借契約を締結しようとする場合、賃貸人が、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了によって終了することを説明しなかったときは、契約の更新がない旨の定めは無効となる。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。定期建物賃貸借契約を締結する際、賃貸人は、契約の更新がなく期間満了で終了する旨を、契約書とは「別個の書面」を交付して説明しなければなりません（借地借家法第38条第2項）。選択肢3は「契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる」としている点が誤りであり、判例・通説の解釈に反します。
・**借地借家法第38条第1項（定期建物賃貸借の要件）**：定期建物賃貸借は、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、成立します。 ・**借地借家法第38条第2項（事前説明義務）**：賃貸人は、あらかじめ、賃借人に対し、契約の更新がなく期間満了で終了する旨を記載した「書面を交付して説明」しなければなりません。この「書面」は、契約書とは別個の書面であると解釈されています。 ・**借地借家法第38条第3項（説明義務違反の効果）**：賃貸人が第2項の説明義務を怠った場合、契約の更新がない旨の定めは効力を生じません（つまり、普通建物賃貸借と同様に更新される可能性があります）。 ・**借地借家法第29条第1項（期間の定めのない賃貸借とみなす規定）**：通常の建物賃貸借では、期間を1年未満と定めた場合、期間の定めのない賃貸借とみなされますが、定期建物賃貸借にはこの規定は適用されません。
【選択肢1】正。定期建物賃貸借契約は、その性質上、契約の更新がなく期間満了で終了するという点で、通常の建物賃貸借（普通建物賃貸借）とは大きく異なります。そのため、賃借人の保護を目的として、契約締結の方式が厳格に定められています。具体的には、借地借家法第38条第1項により、「公正証書による等書面によって契約をするときに限り、成立する」と規定されています。これは、口頭での契約では定期建物賃貸借として認められず、必ず書面によることが求められるということです。したがって、この記述は正しいです。 【選択肢2】正。通常の建物賃貸借契約（普通建物賃貸借）においては、借地借家法第29条第1項により、期間を1年未満と定めた場合、その期間は無効とされ、「期間の定めのない建物の賃貸借契約」とみなされてしまいます。しかし、定期建物賃貸借は、その名の通り「期間の定め」があることが本質であり、この普通建物賃貸借に関する規定は適用されません。定期建物賃貸借では、たとえ期間を1年未満（例えば6ヶ月など）と定めても、その期間で契約が終了し、期間の定めのない契約とはみなされません。したがって、この記述は正しいです。 【選択肢3】誤。定期建物賃貸借契約を締結する際、賃貸人には、契約の更新がなく期間の満了によって終了する旨を、賃借人に対して事前に説明する義務があります（借地借家法第38条第2項）。この説明は、単に口頭で行うだけでなく、「書面を交付して」行わなければなりません。そして、この「書面」は、賃貸借契約書とは「別個の書面」である必要があると解釈されています（最高裁判例や通説）。これは、賃借人が契約の更新がないという重要な事項を見落とさないよう、契約書とは別に改めて注意を促す趣旨があるためです。選択肢では「当該契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる」としていますが、これは「別個の書面」という要件を満たさないため、誤りとなります。この説明義務を怠ると、後述の通り、契約の更新がない旨の定めが無効となってしまいます。 【選択肢4】正。賃貸人が、定期建物賃貸借契約の重要な要素である「契約の更新がなく、期間の満了によって終了する」旨の説明を、借地借家法第38条第2項に定める通り、書面を交付して行わなかった場合、その契約は定期建物賃貸借としての効力の一部を失います。具体的には、同条第3項により、「契約の更新がない旨の定めは、その効力を生じない」とされています。これは、賃借人が更新がないことを十分に理解していなかった可能性を考慮し、賃借人を保護するための規定です。結果として、その契約は普通建物賃貸借と同様に更新される可能性が生じ、賃貸人にとっては定期建物賃貸借として締結した意味が失われることになります。したがって、この記述は正しいです。