宅建 平成25年度（2013年）問21 法令上の制限 の解説
問題
農地法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 農地の賃貸借について法第3条第1項の許可を得て農地の引渡しを受けても、土地登記簿に登記をしなかった場合、その後、その農地について所有権を取得した第三者に対抗することができない。
- 雑種地を開墾し、現に畑として耕作されている土地であっても、土地登記簿上の地目が雑種地である限り、法の適用を受ける農地には当たらない。
- 国又は都道府県が市街化調整区域内の農地 (1ヘクタール) を取得して学校を建設する場合、都道府県知事との協議が成立しても法第5条第1項の許可を受ける必要がある。
- 農業者が相続により取得した市街化調整区域内の農地を自己の住宅用地として転用する場合でも、法第4条第1項の許可を受ける必要がある。
正解
正解は選択肢 4 です。
解説
正解は選択肢4です。農地法において、農地を農地以外の用途に転用する場合には、原則として都道府県知事等の許可が必要です（法第4条第1項）。相続によって農地を取得した場合であっても、その農地を自己の住宅用地として転用する際には、この転用許可の例外規定に該当しないため、許可を受ける必要があります。
【農地法第2条第1項】 この法律で「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい、「採草放牧地」とは、農地以外の土地で主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものをいう。 【農地法第4条第1項】 農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事等の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる場合は、この限りでない。 （※ただし書きに、自己の住宅用地への転用は含まれない。） 【農地法第5条第1項】 農地を農地以外のものにするため、又は採草放牧地を採草放牧地以外のものにするため、これらの土地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、賃借権若しくは使用貸借による権利を設定し、若しくは移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる場合は、この限りでない。 【農地法第5条第1項ただし書き第2号】 国又は都道府県等が、農地等を農地等以外のものにするため、これらの土地について権利を取得する場合で、あらかじめ農業委員会等と協議し、その協議が成立したとき。 【農地法第17条】 農地の賃借権は、登記がなくても、農地台帳に記載されたときは、第三者に対抗することができる。
【選択肢1】誤。 農地の賃貸借契約が成立し、法第3条第1項の許可を得て農地の引渡しを受けた場合、民法の原則によれば登記がなければ第三者に対抗できません。しかし、農地法には特例があり、**法第17条**により、農地の賃借権は、登記がなくても**農地台帳に記載されたとき**は、第三者に対抗することができます。したがって、「対抗することができない」とする記述は誤りです。この特例は、農地の賃借権を保護し、農業経営の安定を図るためのものです。 【選択肢2】誤。 農地法における「農地」の定義は、**法第2条第1項**に規定されており、「耕作の目的に供される土地」とされています。これは、土地登記簿上の地目（登記地目）ではなく、**土地の現況**が耕作の目的に供されているかどうかで判断されます。したがって、土地登記簿上の地目が雑種地であっても、現に畑として耕作されているのであれば、農地法の適用を受ける農地にあたります。「法の適用を受ける農地には当たらない」とする記述は誤りです。現況主義が農地法の基本的な考え方です。 【選択肢3】誤。 国又は都道府県が農地を取得して学校を建設する行為は、農地を農地以外のものにするための権利移動（所有権の取得）と転用を伴うため、原則として法第5条第1項の許可が必要です。しかし、**法第5条第1項ただし書き第2号**には、国又は都道府県等が、農地等を農地等以外のものにするため、これらの土地について権利を取得する場合で、**あらかじめ農業委員会等と協議し、その協議が成立したとき**は、許可が不要となる特例が定められています。本記述では「都道府県知事との協議が成立しても」とありますが、この協議が成立すれば許可は不要となるため、「許可を受ける必要がある」とする記述は誤りです。 【選択肢4】正。 農業者が相続により農地を取得した場合、相続は権利承継の性質上、法第3条の許可は不要です。しかし、その取得した農地を**自己の住宅用地として転用する**場合は、農地を農地以外のものにする行為（転用）にあたるため、**法第4条第1項**の許可が原則として必要となります。法第4条第1項ただし書きには、許可が不要となる例外規定がいくつか定められていますが、「自己の住宅用地として転用する場合」は、この例外規定には含まれていません。したがって、農業者が相続により取得した農地を自己の住宅用地として転用する場合でも、法第4条第1項の許可を受ける必要がある、とする記述は正しいです。転用行為そのものには、原則として許可が必要であるという点をしっかり押さえましょう。