宅建 平成21年度（2009年）問37 宅建業法 の解説
問題
自らが売主である宅地建物取引業者Aと、宅地建物取引業者でないBとの間での売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
- Aは、Bとの間における建物の売買契約 (代金2,000万円)の締結に当たり、手付金として100万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない。
- AとBが締結した建物の売買契約において、Bが手付金の放棄による契約の解除ができる期限について、金融機関からBの住宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをした。この場合において、Aは、自らが契約の履行に着手する前であれば、当該承認が得られた後は、Bの手付金の放棄による契約の解除を拒むことができる。
- Aは、喫茶店でBから宅地の買受けの申込みを受けたことから、翌日、前日と同じ喫茶店で当該宅地の売買契約を締結し、代金の全部の支払を受けた。その4日後に、Bから法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる当該契約を解除する旨の書面による通知を受けた場合、Aは、当該宅地をBに引き渡していないときは、代金の全部が支払われたことを理由に当該解除を拒むことはできない。
- Aは、Bとの間で宅地の割賦販売の契約(代金3,000万円)を締結し、当該宅地を引き渡した。この場合において、Aは、Bから1,500万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該宅地に係る所有権の移転登記をしなければならない。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。クーリング・オフは、事務所等以外の場所での契約締結の場合に適用され、代金の全額が支払われていても、まだ物件の引渡しが完了していない場合は、原則として解除期間が終了しません（宅地建物取引業法第37条の2第2項）。したがって、売主Aは買主Bからのクーリング・オフによる解除を拒むことはできません。
宅地建物取引業法（宅建業法）は、宅地建物取引業者と一般消費者（宅地建物取引業者でない者）との間の取引において、消費者を保護するための様々な規制を設けています。特に本問では、以下の条文が重要となります。 * **宅建業法第37条の2（クーリング・オフ）**: 事務所等以外の場所で買受けの申込みを受けたり契約を締結した場合に、買主が一定期間内であれば無条件で契約を解除できる制度です。解除期間は、説明を受けた日から8日、または引渡しを受けかつ代金の全部を支払った日のいずれか遅い日から8日のいずれか早い方が経過するまでとされています。 * **宅建業法第38条（損害賠償額の予定等の制限）**: 宅地建物取引業者が自ら売主となる契約において、損害賠償額の予定や違約金の定めをする場合、その合計額は代金の額の10分の2（20%）を超えてはならないと定めています。 * **宅建業法第39条（手付の額の制限等）**: 宅地建物取引業者が自ら売主となる契約において、受領できる手付金の額は代金の額の10分の2（20%）を超えることができません。また、手付解除に関する民法の規定（当事者の一方が履行に着手するまで解除可能）より買主に不利な特約は無効とされます。 * **宅建業法第43条（割賦販売における所有権移転登記の義務）**: 宅地建物取引業者が自ら売主となる割賦販売契約の場合、宅地または建物の引渡しまでに、所有権移転登記をしなければならないと定めています。
【選択肢1】誤り。 宅地建物取引業法第38条は、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、損害賠償額の予定または違約金の定めをする場合、これらを合算した額が「代金の額の10分の2（20%）を超えることとなる定めをしてはならない」と規定しています。本問の代金は2,000万円ですので、その10分の2は400万円です。したがって、損害賠償の予定額は400万円を超えてはなりません。選択肢では300万円を超えてはならないとしており、これは誤りです。手付金の上限額（法第39条）と損害賠償額の予定の上限額（法第38条）は、いずれも代金の20%ですが、それぞれ別の規定です。 【選択肢2】誤り。 宅地建物取引業法第39条第2項は、手付解除に関する民法の規定（当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、手付を放棄または倍返しで解除できる）より「買主に不利な特約は無効とする」と定めています。本件では、手付金の放棄による契約解除ができる期限を「金融機関からBの住宅ローンの承認が得られるまで」と定めています。これは、民法が定める「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」という期間よりも、買主Bが解除できる期間を短縮するものであり、買主Bにとって不利な特約に該当します。したがって、この特約は宅建業法第39条第2項により無効となります。無効である以上、BはAが契約の履行に着手する前であれば、たとえローンの承認が得られた後であっても、手付放棄による契約解除をすることができます。Aはこれを拒むことはできません。 【選択肢3】正。 宅地建物取引業法第37条の2（クーリング・オフ）の規定によれば、買受けの申込みや契約締結が「事務所等以外の場所」（本問の喫茶店はこれに該当します）で行われた場合、買主は一定期間内であれば契約を解除できます。クーリング・オフの期間は、宅地建物取引業者からクーリング・オフができる旨とその方法について説明を受けた日から8日を経過したとき、または「宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った日」のいずれか遅い日から8日を経過したときの、いずれか早い方が到来するまでとされています。本問では、代金の全部は支払われていますが、宅地はまだBに引き渡されていません。したがって、「引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った日」という期間制限の要件を満たしておらず、クーリング・オフの期間は終了していません。また、契約締結から4日後という期間も、説明を受けた日から8日以内である可能性が高く、クーリング・オフの期間内であると考えられます。よって、Aは代金の全部が支払われたことを理由に、Bからのクーリング・オフによる解除を拒むことはできません。 【選択肢4】誤り。 宅地建物取引業法第43条は、宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の割賦販売契約を締結した場合、当該宅地または建物の「引渡しまでに」、所有権の移転登記その他当該宅地または建物の所有権に関する登記をしなければならないと規定しています。本問では、AはBに宅地を引き渡したとありますが、その後に「1,500万円の賦払金の支払を受けるまでに」登記をすればよいとするのは、法第43条の「引渡しまでに」という規定に違反します。引渡し前に登記を完了させる義務があるため、賦払金の支払いを待つことはできません。