宅建 平成20年度（2008年）問20 法令上の制限 の解説
問題
建築物の建築面積の敷地面積に対する割合 (以下この問において「建ぺい率」という。)及び建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合(以下この問において「容積率」という。)に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 建ぺい率の限度が80%とされている防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率による制限は適用されない。
- 建築物の敷地が、幅員15m以上の道路(以下「特定道路」という。)に接続する幅員6m以上12m未満の前面道路のうち、当該特定道路からの延長が70m以内の部分において接する場合における当該敷地の容積率の限度の算定に当たっては、当該敷地の前面道路の幅員は、当該延長及び前面道路の幅員を基に一定の計算により算定した数値だけ広いものとみなす。
- 容積率を算定する上では、共同住宅の共用の廊下及び階段部分は、当該共同住宅の延べ面積の3分の1を限度として、当該共同住宅の延べ面積に算入しない。
- 隣地境界線から後退して壁面線の指定がある場合において、当該壁面線を越えない建築物で、特定行政庁が安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものの建ぺい率は、当該許可の範囲内において建ぺい率による制限が緩和される。
正解
正解は選択肢 3 です。
解説
正解は選択肢3です。共同住宅の共用廊下や階段部分が容積率算定上の延べ面積から除外される限度は、建築基準法第52条第6項により「当該共同住宅の延べ面積の5分の1」と定められています。選択肢では「3分の1」と記載されており、この点が誤りとなります。
【建築基準法第52条第6項】 共同住宅の共用の廊下、階段、エレベーターの昇降路その他これらに類する共用の部分の床面積は、容積率算定上の延べ面積には算入しない。ただし、その限度は、当該共同住宅の延べ面積の5分の1とする。 【建築基準法第53条第3項第1号】 防火地域内にある耐火建築物で、建ぺい率の限度が80%とされている地域内のものについては、建ぺい率の制限は適用されない。 【建築基準法第52条第8項】 特定道路（幅員15m以上）に接続する幅員6m以上12m未満の前面道路で、特定道路からの延長が70m以内の部分に接する敷地の場合、前面道路の幅員を一定の計算式（特定道路の幅員、前面道路の幅員、特定道路からの距離を考慮）により算定した数値だけ広いものとみなして容積率を緩和する。 【建築基準法第53条第6項】 特定行政庁は、市街地の環境の整備改善を図るため特に必要があると認める場合においては、壁面線の指定がある場合において、当該壁面線を越えない建築物で、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものについては、建ぺい率の制限を緩和することができる。
【選択肢1】正。 建築基準法第53条第3項第1号には、防火地域内にある耐火建築物で、建ぺい率の限度が80%とされている地域内のものについては、建ぺい率の制限が適用されない旨が明記されています。これは、防火地域内の耐火建築物は火災に対する安全性が高いため、建ぺい率の制限を緩和し、土地の有効活用を促すための特例措置です。したがって、記述は正しいです。 【選択肢2】正。 建築基準法第52条第8項に規定される特定道路による容積率の緩和に関する記述です。幅員15m以上の特定道路に接続する幅員6m以上12m未満の前面道路で、特定道路からの延長が70m以内の部分に接する敷地の場合、前面道路の幅員を一定の計算式に基づいて広いものとみなすことで、容積率の限度が緩和されます。この規定は、交通量の多い特定道路に近接する敷地において、より有効な土地利用を可能にするためのものです。記述は、この緩和規定の内容を正確に述べています。 【選択肢3】誤。 建築基準法第52条第6項において、共同住宅の共用の廊下、階段、エレベーターの昇降路その他これらに類する共用の部分の床面積は、容積率算定上の延べ面積には算入しないとされています。しかし、この除外には限度があり、その限度は「当該共同住宅の延べ面積の5分の1」です。選択肢では「3分の1を限度として」と記載されており、この点が誤りとなります。共同住宅の共用部分の除外は、居住者の利便性向上を促すための措置ですが、過度な除外を防ぐために上限が設けられています。 【選択肢4】正。 建築基準法第53条第6項に規定される建ぺい率の緩和に関する記述です。特定行政庁が市街地の環境整備改善のために特に必要と認める場合、壁面線の指定がある敷地において、その壁面線を越えない建築物で、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて許可したものについては、建ぺい率の制限を緩和することができます。これは、良好な市街地景観の形成や公開空地の確保などを目的とした制度であり、特定行政庁の裁量によって建ぺい率の制限が柔軟に運用されることを示しています。記述は、この緩和規定の内容を正確に述べています。