宅建 平成20年度（2008年）問10 民法 の解説
問題
Aは、自己所有の甲建物 (居住用)をBに賃貸し、引渡しも終わり、敷金50万円を受領した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- 賃貸借が終了した場合、AがBに対し、社会通念上通常の使用をした場合に生じる通常損耗について原状回復義務を負わせることは、補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているなど、その旨の特約が明確に合意されたときでもすることができない。
- Aが甲建物をCに譲渡し、所有権移転登記を経た場合、Bの承諾がなくとも、敷金が存在する限度において、敷金返還債務はAからCに承継される。
- BがAの承諾を得て賃借権をDに移転する場合、賃借権の移転合意だけでは、敷金返還請求権(敷金が存在する限度に限る。)はBからDに承継されない。
- 甲建物の抵当権者がAのBに対する賃料債権につき物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合においても、その賃料が支払われないまま賃貸借契約が終了し、甲建物がBからAに明け渡されたときは、その未払賃料債権は敷金の充当により、その限度で消滅する。
正解
正解は選択肢 1 です。
解説
正解は選択肢1です。賃貸借契約において、賃借人に社会通念上通常の使用をした場合に生じる通常損耗の原状回復義務を負わせる特約は、その範囲が具体的に明記され、明確に合意された場合には有効とされています（最高裁平成17年12月16日判決）。したがって、「することができない」とする選択肢1は誤りとなります。
【選択肢1の根拠】 * **最高裁平成17年12月16日判決（通常損耗補修特約の有効性に関する判例）**: 賃借人に通常損耗の原状回復義務を負わせる特約は、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に明記されていなくとも、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されている場合には有効であるとされています。 【選択肢2の根拠】 * **民法第605条の2第4項**: 不動産の賃貸人がその不動産を譲渡した場合において、その不動産について所有権の移転の登記があったときは、その不動産の賃貸人たる地位は、譲受人に移転する。 * **民法第605条の4第1項**: 不動産の賃貸人の地位が譲受人に移転したときは、第619条その他の敷金に関する規定の適用については、譲渡人が賃借人から受領した敷金は、譲受人に引き継がれたものとみなす。 * **最高裁昭和44年7月17日判決**: 賃貸不動産が譲渡され、所有権移転登記がなされた場合、賃貸人の地位は新所有者に移転し、これに伴い敷金返還債務も新所有者に承継される。この承継には賃借人の承諾は不要。 【選択肢3の根拠】 * **最高裁昭和53年12月22日判決**: 賃借権が譲渡された場合、敷金返還請求権は、特段の合意がない限り、譲受人には承継されない。 【選択肢4の根拠】 * **最高裁平成14年3月28日判決**: 抵当権者が物上代位権を行使して賃料債権を差し押さえた場合でも、賃貸借契約が終了し、建物が明け渡されたときは、未払賃料債権は敷金によって当然に充当され、その限度で消滅する。
【選択肢1】誤。本選択肢は、通常損耗の原状回復義務を賃借人に負わせる特約は、明確に合意されたとしても「することができない」としていますが、これは誤りです。最高裁平成17年12月16日判決によれば、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、または賃貸人が口頭で説明し、賃借人がその旨を明確に認識し合意したと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されている場合には、賃借人に通常損耗の原状回復義務を負わせることは有効とされています。したがって、明確な合意があれば特約は有効であり、「することができない」とする記述は判例の趣旨に反します。 【選択肢2】正。賃貸人が賃貸建物を第三者に譲渡し、所有権移転登記が完了した場合、賃貸人の地位は譲受人に移転します（民法605条の2第4項）。これに伴い、敷金返還債務も譲受人に承継されます（民法605条の4第1項）。この敷金返還債務の承継は、賃借人の承諾を必要としません。敷金は賃貸借契約から生じる賃借人の債務を担保するものであり、賃貸人の地位が移転すれば、その担保も新賃貸人に引き継がれると解されるためです。したがって、本選択肢の記述は正しいです。 【選択肢3】正。賃借人が賃貸人の承諾を得て賃借権を第三者（D）に譲渡した場合、賃借権はBからDに移転しますが、敷金返還請求権は、特段の合意がない限り、BからDには承継されません（最高裁昭和53年12月22日判決）。敷金は、賃貸借契約が終了し、建物が明け渡されたときに、賃貸人から賃借人（この場合は元の賃借人B）に対して返還されるべきものです。賃借権の譲渡は、賃貸借契約そのものを終了させるものではないため、敷金返還請求権が直ちに譲受人に移転するわけではありません。もしDが敷金返還請求権も承継したいのであれば、BとDの間でその旨の特約を結び、敷金相当額をDがBに支払うなどの措置が必要となります。したがって、本選択肢の記述は正しいです。 【選択肢4】正。抵当権者が物上代位権を行使して賃料債権を差し押さえた場合でも、その賃料が支払われないまま賃貸借契約が終了し、建物が賃貸人に明け渡されたときは、未払賃料債権は敷金によって当然に充当され、その限度で消滅します（最高裁平成14年3月28日判決）。敷金は、賃貸借契約から生じる賃借人の一切の債務を担保する性質を持つため、賃貸借契約が終了し、建物が明け渡された時点で、未払賃料などの債務があれば、敷金から優先的に充当されることになります。抵当権者の物上代位による差押えは、この敷金の担保的効力に優先するものではありません。したがって、本選択肢の記述は正しいです。